Abrazo simbólico al Chalet Tanoira

ANTE UN NUEVO PEDIDO DE DESAFECTACIÓN DE UN BIEN PATRIMONIAL, SE VUELVE A HACER EVIDENTE LA NECESIDAD DE UNA PRONTA Y EFICIENTE POLÍTICA MUNICIPAL QUE LOS RESGUARDE. POR ELLO,

EL JUEVES 11 a las 11 HS.

SE REALIZÓ UN ABRAZO SIMBÓLICO AL CHALET PARA SOLICITAR:

* QUE CESEN LAS DESAFECTACIONES, SUSTITUCIONES Y EXCEPCIONES ESPECULATIVAS,

* QUE SE IMPLEMENTEN RESTRICCIONES GENERALES Y ESTÍMULOS SUFICIENTES QUE FRENEN LA ESPECULACIÓN Y ALIENTEN LA PRESERVACIÓN,

* QUE LAS INSTITUCIONES DE LA CIUDAD SE COMPROMETAN CON EL CUIDADO DEL PATRIMONIO CULTURAL DE LA COMUNIDAD QUE INTEGRAN.

A pesar de ser un día laborable y una hora crítica, un grupo de vecinos nos reunimos para manifestar preocupación por el pedido de desafectación del chalet propiedad del Colegio de Magistrados. Se entregó a la entidad una nota en la que se solicita reconsiderar la medida, mantener el compromiso de cuidar el bien patrimonial y demandar del municipio medidas que ayuden a solucionar el problema que se les plantea entre necesidades, normativas y mercado inmobiliario. A su vez la entidad entregó una nota en la que dan cuenta de esas dificultades.

------- PS -------

19-12-2014  MDP A+U MANTUVO UNA REUNIDO CON DIRECTIVOS DEL COLEGIO DE MAGISTRADOS, PROPIETARIOS DEL CHALET TANOIRA.

Expusimos en la reunión un cálculo del potencial edificable de la parcela, de acuerdo a las normas urbanísticas vigentes, si se aprobara la Desafectación del bien, y un cálculo aproximado del remanente edificable que no se puede materializar si se mantiene la Afectación (y que es lo que genera el conflicto a la hora de querer vender el inmueble).

Contrapusimos a esos cálculos los números surgidos de una reciente Excepción a las normas urbanísticas aprobada por el Municipio en la calle San Martin 3060 (segunda excepción aprobada para el mismo edificio), y explicamos cómo ésta y otras excepciones podrían servir para compensar las “restricciones” que soportan los bienes patrimoniales.

Ese mecanismo, que consiste en la Transferencia de Indicadores, se encuentra contemplado vagamente en el Código de Preservación Patrimonial, pero el Municipio y la Autoridad de Aplicación de este Código no lo promociona, ni gestiona, ni perfecciona, perjudicando doblemente a la ciudad, al autorizar excepciones sin otro criterio que el beneficio económico de los desarrolladores inmobiliarios que la solicitan y al desproteger a los bienes patrimoniales frente a las normas urbanísticas adversas.

En los más de 3 años que lleva el trámite por el que se solicita la Desafectación del chalet Tanoira, la Autoridad de Aplicación (Unidad de Gestión de Preservación Patrimonial) no presentó a los propietarios ninguna alternativa a las de un juicio contra el Municipio (perjudicándonos todos los ciudadanos) si la Desafectación no fuera aprobada, o la de una Expropiación del Bien, algo que se sabe imposible de pretender, porque hay cada vez más bienes que están siendo impulsados a caer en la misma situación.

Al respecto las autoridades del Colegio manifestaron no poder por lo pronto desistir de la solicitud de Desafectación, pero que estarían dispuestos a poner a consideración de una asamblea de asociados si el Municipio presentara una propuesta, en tiempos razonables, ya que ellos también tienen afecto por el bien (lo que se demuestra en el perfecto estado de conservación tanto en su exterior como en su interior).

Por su parte MDP a+u ya había presento el pasado lunes 15 de diciembre una Nota al Concejo Deliberante, solicitando sea ese organismo el que abra una instancia de dialogo para gestionar alternativas a la Desafectación, y se comprometió a presentar en los próximos días una nueva Nota en la que exprese la alternativa antes explicada.

Para finalizar no pudimos dejar de preguntarnos ¿Qué función cumple la UNIDAD DE GESTIÓN DE PRESERVACIÓN PATRIMONIAL? Algo tiene que ser revisado y prontamente para que dejemos de perder el Patrimonio Cultural de la ciudad, ya que el mismo es algo NO renovable.

29-12-2014 PRESENTACIÓN DE NOTA AL INTENDENTE
Cumpliendo con el compromiso asumido ante los Directivos del Colegio de Magistrados, MDP a+u presentó al Municipio una Nota en la que solicita tengan a bien iniciar gestiones para elevar propuestas, alternativas a la Desafectación del Bien Patrimonial. En la misma nota presentamos dos propuestas posibles.

Villa Fiorito

CONOCIENDO AL DETALLE NUESTROS BIENES PATRIMONIALES
Ficha 51ª Edición - Noviembre de 2014

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Etiquetas adicionales: Alfredo Olivari, Mannelli y Lemmi, academicismo francés, mansarda.

Chalet Plus Ultra. Informe presentado por MDP a+u en el marco de la convocatoria de la CHAPP

CONSIDERACIONES

-Elaboradas en el marco de la convocatoria a participar 

de la Comisión Honoraria Asesora de Preservación Patrimonial-

SOBRE EL PROYECTO CONTENIDO EN EL EXP. 1804-D-14

-Solicitud de excepción a las normas de tejido urbano 

para anexión obra nueva junto al chalet “Plus Ultra”-

1. CONSIDERACIONES PRELIMINARES

1.1. Sobre integración y rol de la Comisión Asesora

MDP a+u ha aceptado la invitación a participar de la Comisión Asesora, conformada de acuerdo al Decreto 2668/11, en el marco de la predisposición al dialogo que permanentemente sostenemos, no obstante discrepar -como ya hemos manifestado públicamente en otras ocasiones- en cuanto al criterio de su conformación, la arbitrariedad con la que es convocada por parte de la Unidad de Gestión de Preservación Patrimonial, como así también la propia integración de esta Unidad de Gestión.

Por otra parte, entendemos que la Comisión Asesora debe tener por rol ASESORAR, y no reducir su intervención a una votación de por SI o por NO dar apoyo a una determinada propuesta, tal como induce el propio Decreto de convocatoria al clasificar a las entidades participantes, o como se ha planteado en la reuniones precedentes respecto a la posibilidad de conformar un Acta de la Comisión en la que se expresen en primera instancia las “coincidencias” y luego si corresponde las posturas en “disidencia”. Consideramos que más claro será el aporte si cada disciplina/sector explicita y fundamenta su postura o asesoramiento desde su área de conocimiento/objetivos que persigue respectivamente.

Asimismo por tratarse de una Comisión Asesora de PRESERVACIÓN PATRIMONIAL (y exclusivamente de patrimonio arquitectónico y urbano), entendemos que ese asesoramiento debe versar principal y esencialmente sobre la propuesta en sus implicancias arquitectónico-patrimoniales, y luego, cuando corresponda, sobre otras cuestiones (particulares o generales), por caso: sobre lo actuado en el expediente (caso en el que se inscribe la recomendación efectuada en el primer acta de reunión, respecto a la necesidad de que se formule un Informe final por parte del Área de Preservación Patrimonial del Municipio) o sobre cuestiones legales, de generación de empleo, etc.

1.2. Sobre falsos supuestos

Hemos escuchado en la presentación de la propuesta realizada por el Arq. Daniel Demo, profesional dependiente de la Dirección de Ordenamiento Territorial, ponderar el hecho de que los propietarios del bien no hayan solicitado la desafectación del mismo, y en lugar de ellos planteen la propuesta en cuestión.

Al respecto hay que aclarar que el bien patrimonial, por ser anterior a la creación del Código de Ordenamiento Territorial, tiene una superficie y altura total construida superior a lo que las normas de tejido urbano hoy permiten en el Distrito de pertenencia; con lo cual la desafectación y demolición del bien no es algo que convenga a los propietarios ya que, por una parte, se verían privados:

* De acceder a una reducción en la TSU,

* Del fundamento con el que presentan la solicitud en cuestión,

* De la eximición en la Tasa por Servicios Téc. de la Construcción si la solicitud fuera aprobada,

y por otra parte, lo que podrían construir posteriormente tendría menor superficie total que la que actualmente posee el bien, ya que tendrían que ajustarse a la del Distrito.

Asimismo en la presentación de la propuesta se intentó justificar la altura que alcanzaría la nueva construcción, argumentando una “asimilación” a lo que sucede en la misma manzana, sobre calle Santa Fe, donde se da un escalonamiento entre la edificación existente en la esquina con el borde costero (Distrito Urbanístico R3) y la existente en la esquina opuesta, hacia el interior de la Loma (Distrito R7), algo que a la luz de los gráficos que siguen claramente no ocurriría con la propuesta en calle Santiago del Estero:

- Gráficos elaborados por MDP a+u-

Igual tergiversación se observa en el Informe que la Secretaría de Planeamiento Urbano presenta al Sr. Intendente al elevar el Proyecto de Ordenanza (Foja 174, Exp. 1804-D-14, párrafo 5to); allí se expresa:

“… el volumen edilicio proyectado terminaría de conformar un frente homogéneo que presenta edificios frentistas al boulevard Marítimo con alturas de entre cuatro y seis pisos, lo cual se extiende en el frente de calle Santa Fe en forma descendiente hacia la calle 3 de Febrero con un edificio de seis pisos, otro de cuatro y seguidamente de dos plantas, en tanto que la situación planteada sobre la calle Santiago del Estero generaría en mejor forma, al no materializar medianeras expuestas y conformar un espacio fuelle en la degradación de la altura propuesta… todo ello en una transición equilibrada entre los dos distritos involucrados en la misma…” 

Un tercer falso supuesto, si bien no esgrimido aun en este caso pero sí suele plantearse cada vez que se trata un caso similar, está en relación al estado de conservación del inmueble y que suele tomarse como fundamentos para favorecer la excepción al platearla como la única forma de lograr su “puesta en valor”.[1]

Al respecto debemos aclarar que, no sólo de acuerdo a la planilla elaborada por el Área de Patrimonio del Municipio el inmueble se halla en condiciones generales “regulares”, sino que a partir de la propia visita al mismo efectuada por nuestra Asociación -acompañando la Comisión de Obras que en una de sus sesiones se trasladó al sitio-, podemos afirmar que su estado de deterioro no es alarmante y que, a priori, las acciones de restauración y mantenimiento no excederían en demasía las erogaciones necesarias para el sostenimiento de cualquier otra vivienda particular de similar escala.

2. CONSIDERACIONES SOBRE EL PROYECTO

2.1. Incidencia sobre el Área Patrimonial

En la desembocadura del arroyo de Las Chacras que corre al pie de la Loma Santa Cecilia se formó el Puerto de la Laguna de los Padres; luego, con la construcción de la Capilla Santa Cecilia (c. 1873) en su parte más alta y el trazado de las calles que, tomándola como punto de partida, realizara el agrimensor C. de Chapeaurouge por encargue de Patricio Peralta Ramos, nació MAR DEL PLATA. Esto convierte a la loma en un área urbana de notable valor histórico-simbólico, al que se le suma el valor histórico-arquitectónico de las residencias que la fueron poblando,[2] y que conforman un tejido particular, con cualidades ambientales, que dan adecuado marco a esa Capilla fundacional, hoy declarada MONUMENTO HISTÓRICO NACIONAL.

Estos motivos, sintéticamente expresados, fundamentan el reclamo que desde hace muchos años y sectores se realiza para que toda la Loma sea tratada como lo que es: Un Área de Valor Patrimonial. A pesar de no haberse avanzado en tal sentido, la existencia de indicadores urbanísticos adecuados, han hecho que se conserve sin distorsiones un altísimo porcentaje de su extensión.[3]

Este recaudo tomado en el Código de Ordenamiento Territorial (COT), se corresponde con la primera de las acciones que, en todo el mundo, se tienen en cuenta a la hora de buscar conservar los valores de un área urbana, porque con ello se limita:

* La especulación inmobiliaria que atente contra la preservación de los bienes patrimoniales.

* El surgimiento de tipologías arquitectónicas que rompan el tejido urbano de acompañamiento. 

(De haber casos indeseados, se busca su amortiguación, y no su propagación).

* El desarrollo de edificaciones en altura que generen medianeras expuestas, servidumbres visuales, conos de sombras y corrientes de viento que degraden a los bienes patrimoniales circundantes.

La necesidad de resguardar el Área fue entendida incluso en la normativa que modifica los indicadores urbanísticos establecidos en el COT, como ser el Régimen de Incentivos a la Construcción (Ord. 20437/11 y subsiguientes), al establecer en su artículo 8º:

“No será de aplicación la presente a los inmuebles incluidos en el Anexo I de la Ordenanza nº 10.075 y sus modificatorias -Código de Preservación Patrimonial-, cuando fueran desafectados de la misma o demolidos. Asimismo quedan excluidos de los beneficios del presente régimen:

- la cuadra que contenga un inmueble declarado de interés patrimonial por la ordenanza nº 10.075 y sus modificatorias.

- los Distritos Urbanos Residenciales 3 y 7 (R3 y R7) localizados en la Loma de Santa Cecilia.”

A partir de estas consideraciones y del gráfico de alturas mostrado precedentemente, se observa que el proyecto en cuestión (claramente emplazado en un distrito designado y materializado como R7) introduce una tipología (y una materialidad) que no respeta el tejido dominante, y lejos de producir una gradación en las alturas existentes entre un extremo y otro de la cuadra, produce una irrupción que segrega al bien patrimonial -chalet Plus Ultra- del resto de los bienes que integran el Área.

Más aún, entendemos que una excepción (superación de los indicadores) en este contexto, es en sí misma algo que resulta sumamente negativo, ya que propiciaría un efecto dominó al alentar a otros propietarios de bienes patrimoniales a solicitar excepciones, y así favorecer un proceso de degradación del tejido urbano del Área. Estas solicitudes la mayoría de las veces vienen precedidas de un abandono en el mantenimiento del bien, con lo cual también se estaría propiciando un deterioro de los mismos.

Si bien hay en el área algunos -pocos- inmuebles declarados de interés patrimonial que muestra distintos grados de deterioro,[4] esto NO se produce en general como consecuencia de la imposibilidad de sostenimiento por el valor del suelo, importe de impuestos y tasas, costo del mantenimiento edilicio, cambio en los modos de habitar, etc. etc., sino de un proceso especulativo favorecido por la falta de reglas claras en materia urbanística.[5]

Da prueba de lo adecuado que resulta el respeto de los indicadores existentes (R7) la gran cantidad de inmuebles que permanecen en adecuado uso y mantenimiento, algunos de alto valor patrimonial y que no están declarados de Interés por el Municipio,[6] y otros que han sido declarados recientemente a instancia de sus propietarios.[7]

2.2. Incidencia sobre el Inmueble de Valor Patrimonial

En la anexión de una nueva construcción a un bien patrimonial, la relación de escalas y la dialéctica tanto en la morfología como en la materialidad es de sustancial importancia. En esa relación la obra nueva -aun siendo portadora valores propios- nunca debe producir anulación de los valores de la obra existente. Es más, la obra nueva cobrará mayor valor en términos arquitectónicos, cuanto más respete, se integre y ayude a resaltar los atributos del bien patrimonial.

Esto de ninguna manera quiere decir mimetizarse con lo existente ni dejar de responder a las tecnologías actuales, sino leer las alturas, llenos y vacíos, retiros y retranqueos, texturas, colores a fin de plantear la dialéctica mencionada. (Son estas variables que en toda Área de Valor Patrimonial se tienen en cuenta).

La obra nueva planteada en el proyecto que analizamos, en nada respeta lo existente ya que no dialoga en forma alguna, y la relación de escala anula la preeminencia del bien patrimonial, dejándolo como se dijo anteriormente segregado del resto de inmuebles de similares características arquitectónicas al que debe integrarse en un tejido urbano homogéneo y armónico. Como se observa en el render presentado en la propuesta, el bien patrimonial queda “emparedado” entre la obra nueva y la construcción existente lindera perteneciente al distrito R3 (borde costero). Cabe aclarar que los exiguos retranqueos efectuados en la morfología de la obra nueva en nada aminoran las condiciones a las que queda sumido el bien patrimonial.[8]

- Redender del proyecto contenido en el expediente -

(Los ajustes efectuados a lápiz sobre la medianera existente nos pertenecen)

Se argumenta que la alineación de la obra nueva respecto a la existente responde a la intención de no dejar expuesta la medianera que genera el propio bien patrimonial. Cabe mencionar que esta es una solución aceptable -entre otras posibles- si la obra a anexar respondiera en altura y materialidad a la existente (como hubiese ocurrido quizá con una obra contemporánea al chalet); pero al no hacerlo, termina acentuando la sumisión del bien patrimonial a la volumetría propuesta.

3. RECOMENDACIONES

En virtud de lo considerado, sobre todo en relación al Punto 2.1. recomendamos:

* Denegar la solicitud de excepción a fin de mantener el nivel mínimo de protección de un Área de indudable Valor Patrimonial, a través del respeto de los indicadores urbanísticos existentes (R7), y que resultan acordes al tejido a preservar.

* Avanzar en el tratamiento integral del Área bajo las consideraciones y experiencias internacionales que al respecto existen; entendiendo que éste, por citar dos observaciones efectuadas en análisis de casos distantes en tiempo y espacio:

“…exige dos tipos de intervención pública. Por un lado, instrumentos de control que garanticen la rehabilitación del patrimonio inmobiliario existente en las debidas condiciones de respeto a los valores arquitectónicos, históricos y ambientales que se quieran preservar, así como controles de la edificabilidad que impidan operaciones encubiertas de renovación. Por otro lado, instrumentos de promoción y puesta en valor de la zona de que se trate”,[9] y que

“las normas de protección edilicia sobre un área de la ciudad no necesariamente detienen su desarrollo o dan como resultado su tugurización. Estos son efectos que pueden producirse si al instrumento legal no se lo acompaña con una política de gestión e incentivos…”.[10]

* En función de lo anterior, establecer los estímulos que alienten al mantenimiento con uso y al mantenimiento edilicio de los bienes, y entre los cuales podría considerarse:

. Reducción al 100% de las TSU

. Habilitación de nuevos usos compatibles con el carácter del Área 

. Eximiciones de las tasas que correspondieran a la habilitación de esos nuevos usos.

. Apoyo crediticio

. Inversión pública en mobiliario urbano, arbolado, solados, luminarias que cualifiquen el Área.[11]

* Gestionar el emplazamiento en el sitio, en terrenos vacantes o inmuebles que por no integrarse armónicamente al tejido y su falta de valores puedan ser reciclados, de proyectos que potencien los valores del Área.[12]

Mar del Plata, 11 de noviembre de 2014.-

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[1] Haciendo un uso errado del término, ya que muchas veces no sólo el inmueble tiene sus valores intactos, sino que la intervención propuesta produce la pérdida de los atributos que le dan ese valor. Correspondería en varios casos hablar de Restauración y Refuncionalización.

[2] Las residencias que allí encontramos, varias declaradas de Interés Patrimonial y otras que aún no lo están pero tienen igual valor, son un testimonio de la evolución de la tradición chaletera marplatense: Desde la arquitectura que la antecediera (casa criollas, pequeñas villas,  fachadismo italianizante), mutaciones de algunas de estas en chalets, chalets de Baldassarini, otros con reminiscencias de arquitectura vernácula de distintos sitios de Europa, chalets estilo “mar del plata”, hasta distintas versiones de chalets “racionalizados”.

[3] Nos referimos básicamente al corazón o interior de la Loma Santa Cecilia (Distrito R7, baja densidad).

[4] Villa Titito, Villa Tata, Villa Vila,

[5] Regímenes de Incentivos, Excepciones frecuentes y con fundamentos arbitrarios -por su falta de reglamentación- y regímenes de regularización de construcción clandestina con una periodicidad que favorece su práctica.

[6] Chalet “del balcón de piedra”, ubicado en Santa Fe 1304 esq. 3 de Febrero.

[7] Chalet “de Héctor Isla”, ubicado en Santa Fe 1303 esq. 3 de Febrero.

[8] Esta degradación contextual se completa con la propuesta de revestir la medianera existente del edificio lindero con una “piel de vidrio” para reflejar el inmueble patrimonial.

[9] SALAMANCA. PLAN ESPECIAL DE PROTECCIÓN Y REFORMA INTERIOR DEL RECINTO UNIVERSITARIO Y ZONA HISTÓRICA-ARTÍSTICA, Instituto del Territorio y el Urbanismo, Ayuntamiento de Salamanca, 1985.

[10] ÁREAS URBANA DE VALOR PATRIMONIAL - POTENCIALIDADES Y DINÁMICA ECONÓMICA, Ministerio de Cultura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, 2006.

[11] Según la publicación citada en la nota al pie anterior, la inversión pública en áreas urbanas promueve la inversión del sector privado: “La inversión pública directa o por modo de incentivos y/o actividades y programas, moviliza al sector privado con inversiones económicas en forma diferenciada según sectores de interés y/o sub-áreas urbanas. Se estima que la influencia es proporcional a una relación de 1 a 5”.

[12] Al respecto, aprovechamos para plantear una reflexión en relación a la reciente inauguración de un templo islámico en medio de un distrito de alta densidad (calle Bolívar entre Córdoba y Santiago del Estero). La obra, por un lado, priva a la cuadra del completamiento de alturas y por otro, de haberse emplazado en la Loma Santa Cecilia, hubiese enriquecido el valor simbólico de la misma. Una política urbana atenta a estas problemáticas, podría haber planteado una gestión para que ello sucediera.

------- PS 1-------

Luego de presentados los informes que, en su mayoría, resultaron sumamente críticos por el impacto de la anexión, los Concejales y el Sec. de Planeamiento solicitaron al Sindicato la revisión de Proyecto. Cuando se incorporó el PROYECTO NUEVO al Expediente MDP a+u solicitó por Nota:

Nota 188-A-2015

Mar del Plata, 04 de mayo de 2015

Sr. Presidente del HCD
del Partido de Gral. Pueyrredon
Abg. Ariel Ciano
S / D

Referencia: Expediente 1804-D-2014

S/ Chalet Plus Ultra, Solicitud de indicadores urbanísticos especiales

Tenemos el agrado de dirigirnos a usted y por su intermedio a todos los Sres. Concejales, en virtud encontrase incluido en el Orden del Día de la Comisión de Obras, previsto para el martes 5 de mayo del presente, el tratamiento del Expediente de referencia. 

Dado que el Expediente en cuestión habría incorporado un cambio en el proyecto original con el cual se dio inicio al pedido de excepción, y sobre el cual oportunamente se expidió la Comisión Honoraria Asesora de Preservación Patrimonial, que nuestra Asociación tuvo el honor de integrar (Informe presentado el 18 de noviembre de 2014), es que solicitamos tengan a bien antes de pronunciarse sobre el mismo:

* Respetar los informes oportunamente presentados, y en caso de haberse introducido modificaciones al proyecto original se de participación a la Comisión Honoraria Asesora para una nueva evaluación.

* Se requiera del Área de Preservación del Municipio una evaluación específica sobre el impacto del proyecto en el entorno inmediato, considerando la significación histórica del Área Loma de Santa Cecilia. 

Sin otro particular, saludamos a Usted muy atentamente.

------- PS 2-------

Avanzado el tratamiento del Expediente en la Comisión de Obras, y vista la falta de Intención de convocar  nuevamente a la Comisión Honoraria, MDP a+u anticipa consideraciones sobre el NUEVO PROYECTO:

Nota 122-A-2015

Mar del Plata, 19 de mayo de 2015

Sr. Presidente del HCD
del Partido de Gral. Pueyrredon
Abg. Ariel Ciano
S / D

Referencia: Expediente 1804-D-2014

S/ Chalet Plus Ultra, Solicitud de indicadores urbanísticos especiales

Tenemos el agrado de dirigirnos a Usted, y por su intermedio a todos los Sres. Concejales, con motivo de haberse incorporado al Expediente de Referencia una modificación al proyecto que sustenta el pedido de Excepción contenido en el mismo.

Sin perjuicio de lo solicitado en nuestra nota 108-A-2015, agregada al Expediente, y en función del tratamiento del tema en las Comisiones del HCD, creemos oportuno anticipar algunas observaciones respecto al nuevo proyecto. A saber:

- El Proyecto, con sus 2 niveles de subsuelo, 6 niveles superiores y nivel de tanques y dependencias de servicio, mantiene la altura total del proyecto original, y con ello el impacto negativo sobre el tejido urbano característico del interior de la Loma Santa Cecilia, siendo éste uno de los aspectos más sensibles para el resguardo del Área con valores Patrimoniales más significativa de la ciudad, entorno de un Monumento Histórico Nacional como es la Capilla fundacional de la ciudad. 

- El Uso solicitado extiende el impacto negativo de la propuesta sobre el Área y sobre el centro de la ciudad, en tanto requiere accesibilidad vehicular para aprovisionamiento, personal y huéspedes. Se adjuntan fotografías en las que se observa el impacto en el tránsito y en las condiciones ambientales y visuales provocadas por actividad hotelera cercana.

- La magnitud de la excepción solicitada, en cuanto a alturas, m2 y densidad habitacional (mantenida sin variación entre la propuesta original y la modificada) atenta contra las propias recomendaciones de la Secretaría de Planeamiento Urbano y los anuncios de avance en el tratamiento de Áreas Patrimoniales, a la vez que alimentaría un “efecto dominó” al incitar a otros propietarios a solicitar excepciones similares, propiciando la caída en deterioro de muchos otros bienes, dentro y fuera del área, si vieran denegada la solicitud. Esto indica que el camino para lograr la preservación debe ser otro y no a través del otorgamiento de mayor capacidad constructiva.

De lo expuesto se desprende claramente que el nuevo proyecto (en su conjunto y no solamente en su faz estética) sigue sin superar las observaciones críticas efectuadas por los integrantes de la Comisión Honoraria Asesora de Preservación Patrimonial consultados en noviembre de 2014.

Sin otro particular, saludamos a Usted muy atentamente.

Loma Santa Cecilia

CONOCIENDO AL DETALLE NUESTROS BIENES PATRIMONIALES
Ficha 50ª Edición (Especial) - Octubre de 2014

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Etiquetas adicionales: Capilla Santa Cecilia, arroyo Las Chacras, Puerto de la Laguna de los Padres, agrimensor Chapeaurouge, Patricio Peralta Ramos, casas criollas, villas, italianizante, chalets estilo "mar del plata", Baldassarini, Área de Valor Patrimonial, María Berenguer de Petersen, Ernesto Arseno, Villa Tata.

Parroquia San Pablo

CONOCIENDO AL DETALLE NUESTROS BIENES PATRIMONIALES
Ficha 49ª Edición - Septiembre de 2014

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Etiquetas adicionales: Salesianos, Colegio Don Bosco, Pablo Taveli, neogótico.

Chalet Plus Ultra - Nota al HCD

Nota 227-A-2014

Mar del Plata, 15 de septiembre de 2014

Sra. Presidente del H.C.D.
del Partido de Gral. Pueyrredon
VILMA BARAGIOLA
S / D

Referencia: Expediente 1804-E-2014 

Autorizando al Sindicato de Empleados de Comercio de La Plata, a adoptar indicadores urbanísticos especiales de ocupación y tejido, y a afectar con el uso "HOTEL (4 estrellas)", el Chalet declarado de Interés Patrimonial, denominado "PLUS ULTRA", ubicado en el predio sito en la calle 

Santiago del Estero Nº 1228/40 de nuestra ciudad.

Tenemos el agrado de dirigirnos a Usted y por su intermedio a todos los Señores Concejales, para presentar las siguientes observaciones en relación al Expediente de Referencia:

Desde que se conformó nuestra Asociación, hemos reclamado insistentemente la búsqueda de una adecuada articulación entre Código de Preservación Patrimonial y el Código de Ordenamiento Territorial, por estar en la falta de esa articulación la raíz de los principales problemas que comprometen a los Bienes Patrimoniales de la Ciudad: Abandono/usurpación, falta de mantenimiento, pedido de desafectación y alteración de sus condiciones paisajísticas y ambientales.

Esa falta de articulación se hace más evidente y genera los mayores conflictos en los inmuebles patrimoniales que se hallan inmersos en Distritos Urbanísticos de Media y Alta Densidad. No es difícil comprender que ante un potencial edificable mayor, y a veces en mucho, a lo materializado por estos inmuebles, los propietarios no tengan voluntad de preservar, con todo lo que ello acarrea. 

Si bien no se ha podido avanzar en esa articulación y sobre todo en su principal aspecto: La adecuación de los indicadores FOT Factor de Ocupación Total) y Plano Límite, a lo materializado por los bines patrimoniales, al menos se logró, en la renovación de la Ordenanza de Incentivos a la Construcción efectuada en 2011 (Ord. 20437/11) que el problema no siguiera agravándose.

Efectivamente, en ese momento y teniendo en cuenta las observaciones y sugerencias presentada por nuestra Asociación (Nota: 266-A-2011), se incorporó a la Ordenanza mencionada el siguiente artículo:

Artículo 8º.- No será de aplicación la presente a los inmuebles incluidos en el Anexo I de la Ordenanza nº 10.075 y sus modificatorias - Código de Preservación Patrimonial -, cuando fueran desafectados de la misma o demolidos.

Asimismo quedan excluidos de los beneficios del presente régimen:

- la cuadra que contenga un inmueble declarado de interés patrimonial por la ordenanza nº 10.075 y sus modificatorias.

- los Distritos Urbanos Residenciales 3 y 7 (R3 y R7) localizados en la Loma de Santa Cecilia.

En la renovación siguiente ese artículo fue modificado al agregársele una frase que deja a criterio de la Secretaria de Planeamiento Urbano su aplicación, no obstante subordinarlo a los casos que “presenten condiciones de autonomía por su ubicación relativa respecto al bien patrimonial en cuestión o inocuidad por la consolidación edilicia y morfológica de la cuadra y/o entorno”. 

Hasta aquí tenemos tanto un reconocimiento de la incidencia negativa del incremento de indicadores urbanísticos para los inmuebles patrimoniales, como de la importancia que tiene la Loma Santa Cecilia, por ser el sector Fundacional, poseer el bien histórico simbólico más significativo, la Capilla Santa Cecilia (Monumento Histórico Nacional), y una gran cantidad de inmueble Declarados de Interés Patrimonial.

El reconocimiento de la importancia de este sector, como la necesidad de avanzar en su protección como ÁREA PATRIMONIAL, no es algo nuevo, sino, muy por el contrario, largamente reclamado desde la creación misma del Código de Preservación Patrimonial, en 1995. Respecto a esto podemos citar:

Exp. 1983-3-2002. - Proyecto Tratamiento de Áreas Urbanas de Valor Patrimonial, elaborado por profesionales del Municipio. Nunca llegó al HCD, encontrándose desde 2009 en Dirección de Obras Privadas.

Exp. 1361-E-2007. - Proy. de Comunicación sobre Áreas Patrimoniales. Aprobado con el Nº C-3153, pero nunca respondido.

Exp. NP 29-C-2011. - Petitorio Vecinal, por el cual se pide la protección urbanístico-patrimonial del borde costero de la Loma de Santa Cecilia, entre las calles San Luís y 9 de Julio. Más Nota de MDP a+u, NP 56-A-2011, agregada al Exp., por la cual se apoya y solicita se avance en el establecimiento de un Área más extensiva, incluyendo el interior de la Loma.

Este Expediente cuenta con Informe favorable de la Secretaría de Planeamiento Urbano, que ingresa al HCD el 11-09-2012. Hoy se encuentra a la espera de que llegue a las Comisiones del HCD el Proyecto definitivo que elabore la Secretaría de Planeamiento Urbano.

Como podemos observar, sistemáticamente se vieron frenadas todas las acciones que van a favor de crear condiciones favorables para la preservación patrimonial. No obstante ello, el interior o “corazón” de la Loma Santa Cecilia, se ha mantenido en condiciones armónicas gracias a la existencia de un Distrito Residencial de Baja Densidad, R7 (Residencial 7), y protegido de los incentivos distorsivos gracias a los resguardos antes mencionados. Inclusive inmuebles de mucho valor patrimonial, no Declarados de Interés, se conservan sin dificultad, gracias a esa adecuada relación CPP-COT. 

Sin embargo nos encontramos ahora con un Expediente que pretende echar por tierra con todas estas condiciones adecuadas, al querer introducir vía EXCEPCIÓN una obra de más de seis (6) pisos que, además de atentar contra el completamiento armónico del sector, introduciría un antecedente sumamente negativo, ya que alentaría a que otros propietarios de este Distrito ya no tengan “voluntad de preservar” y se desate un proceso especulativo, que someta a nuevos bienes al abandonando y al deterioro para obtener una excepción. Esto que expresamos no es una “suposición”, contamos en la ciudad con gran cantidad de casos que testimonian que así se opera (Chalet San José, Chalet La Marina, Villa Carmen, por citar sólo algunos).

El proceder señalado, nos demuestra claramente que estas excepciones so pretexto de la “puesta en valor” (ya que se hace un uso inapropiado del término) no nos pone en un “Circulo Virtuoso” de preservación de los bienes patrimoniales de la Ciudad, sino todo lo contrario. Ante las constante Excepciones otorgadas por el Municipio (sin un marco regulatorio, y muchas veces con criterios arbitrarios)[1] vemos surgir nuevos pedidos de desafectación, nuevos abandonos de bienes, vemos cercenar parte de esos inmuebles, alterar sus condiciones ambientales, etc. Mientras tanto los expedientes que van por la positiva, los señalados unos párrafos arribas (entre otros que podrían señalarse) siguen en la espera indefinida.

Por último queremos expresar que, si bien entendemos la importancia del patrimonio principalmente por su aporte la Identidad de la Ciudad, no desconocemos el valor que también tiene en términos turístico. Por ello no podemos dejar de advertir que propiciar la alteración del tejido de este sector, arruinaría el potencial que el mismo posee como recurso turístico (Turismo Cultural) que en tanto contribuiría a la pretendida “Mar del Plata, todo el año”.

Por todo lo expuesto queremos manifestar nuestro rechazo a la introducción de excepciones a las normas de tejido urbano en un sector tan sensible en términos Culturales para la ciudad toda y de todos, a la vez que advertimos con nuestro fundamento el daño que se cometería de aprobarse.

Sin otro particular, saludamos a Ustedes muy atentamente.

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[1] Se autorizó la demolición del Chalet “San José” por estar en un contexto “heterogéneo” y con una construcción espejada que lo flanqueaba, y se aprobó una excepción con demolición del Chalet “La Franca” porque se conservaba de éste solamente la Fachada, a la vez que se aprobó una excepción para construir en un “Conjunto Patrimonial”, un hotel de 10 pisos, autorizando cercenar dos inmuebles patrimoniales y dejar de éstos sólo las Fachadas.

Visita a la Loma Santa Cecilia

DOMINGO 7 DE SEPTIEMBRE

16 h. en el Puente Peatonal del Paseo Dávila

(9 de Julio y Bvard. Marítimo)

Integrantes de MDP a+u se encontrarán para explorar el CORAZÓN de la Loma Santa Cecilia, te invitamos a que te sumes, y charlemos de su historia, su presente y su potencial.

El CORAZÓN DE LA LOMA es el sector de la ciudad con las condiciones ideales para ser tratada como ÁREA PATRIMONIAL. Posee en su interior a la PERLA del patrimonio con valor histórico-simbólico de la ciudad: La CAPILLA SANTA CECILIA (Monumento Histórico Nacional). Posee una importante cantidad de inmuebles declarados de interés patrimonial que muestran esa diversidad de estilos que permitió el pintoresquismo, pero que conformaron una tejido homogéneo y un paisaje armónico.

A pesar de reclamarse desde 1995 y reiteradamente su tratamiento como ÁREA PATRIMONIAL (Proyectos, Pedidos de Comunicación, Petitorios Vecinales) y de haberse manifestados no hace mucho “voluntad política” para trabajar en ello, en nada se ha avanzado.

Por el contrario, hoy varias acciones, entre ellas el reciente proyecto presentado para el Chalet Plus Ultra, muestran a las claras que VAN POR EL CORAZÓN DE SANTA CECILIA...

------- PS -------

07-09-2014

BUENÍSIMA TARDE RECORRIENDO EL CORAZÓN DE LA LOMA SANTA CECILIA!!!
Gracias a todos los que se acercaron, participaron e hicieron de la recorrida un grato momento.

Descubrir esto fue realmente muy interesante...

¿Recuerdan el Proyecto original presentado en 2010 por el Estudio Mariani-Pérez Maraviglia para la Ex Terminal de Ómnibus, en el marco de una “Iniciativa Privada”?

El proyecto proponía una cubierta que interceptaba la torre del reloj y avanzaba sobre el edificio histórico, cubriendo y remplazando la cubierta original del Hall Central. 

(El Arquitecto César Pelli también planteaba remover el Hall original de la Estación y, muy poéticamente, utilizar los hierros en esculturas…)

En aquella oportunidad, y junto a los cuestionamientos y debates por el destino del predio, se señalaba como aspecto negativo de la propuesta el tratamiento que recibía el edificio histórico. Más precisamente MDP a+u afirmaba que la “estructura ferretera” del Hall Central era uno de los principales atributos del Edificio, por el aspecto tecnológico y porque le daba el carácter de Estación Ferroviaria, y que era un daño al patrimonio plantear su remoción.

El Proyecto se modificó por uno que no toca al Edificio Histórico (Ver observaciones). Al respecto, en una reciente exposición para el CAPBA, la Arq. Haydeé Pérez Maraviglia, manifestó:

"Es una Estación de Ferrocarriles que tenía esta imagen de acceso, pero que todo el resto era de hierro… El tratamiento de estos hierros se volvió a hacer, y estos son los originales... que vienen con el sello del Ferrocarriles del Sur... son hierros curvados que han sido todos traídos desde Inglaterra. Descubrir esto fue realmente muy interesante. Recomponer estos lugares, las recovas y las fachadas, y poder ver otra vez este interior... absolutamente desconocido por los marplatenses, por todos, porque esto estaba absolutamente degradado en el abuso del uso de este sector". (Ver video)

Hoy afortunadamente se valoriza algo que estuvo a punto de perderse. Esto debiera hacer pensar a aquellos que descalifican nuestras observaciones, diciendo que son simplemente un “punto de vista” o “una opinión” de las tantas que se pueden tener en materia de arquitectura… Quizá viendo este caso comprendan mejor cuando decimos que la intervención en el patrimonio tiene una especificidad, un manejo de conceptos y principios distintos a lo que se manejan en la obra “común”, que va más allá de lo simplemente estético y funcional, y que se adquieren a través de una formación especial en la materia; por ello la necesidad de ser cautos a la hora de formular, autorizar y llevar adelante un proyecto de restauración o de anexión de obra nueva. ¿Cuánto se ha dañado o se está a punto de dañar en otros casos por no advertir esto a tiempo?

Cristian Andreoli

MDP a+u

Villa Carmen o Ex Hotel Lafayette

CONOCIENDO AL DETALLE NUESTROS BIENES PATRIMONIALES
Ficha 48ª Edición - Agosto de 2014

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Etiquetas adicionales: Carmen Molina de Bustamente

Declaraciones del Secretario de Planeamiento Urbano respecto a "nuestro" punto de vista sobre la situación patrimonial

El pasado 8 de agosto, el Secretario de Planeamiento Urbano, José Luís Castorina, que a su vez preside la Unidad de Gestión de Preservación Patrimonial, declaró en un medio local:

“Nosotros no coincidimos con el punto de vista de esta asociación [refiriéndose a MDP a+u]. Es fácil criticar pero es muy difícil para el Estado municipal tratar de hacer preservar a un propietario que no quiere preservar. Es muy complicada la situación porque existen y hay que respetar los derechos de la propiedad privada que le asisten al dueño. Y estas cuestiones no son evaluadas por estos organismos. Sólo se analiza el edificio de interés patrimonial como si tuviera un valor intrínseco en sí mismo y no se tiene en cuenta lo que opina el propietario ni el resto de la gente que no está en ese tema”...

“Nosotros no hemos demolido nada, excepto el chalet San José. No se ha sustituido ningún edificio de interés patrimonial por otro edificio. Salvo ese chalet, que estaba en Bernardo de Irigoyen y la Costa y que por ordenanza consiguió la sustitución de categoría, no hemos autorizado ninguna demolición, ni total ni parcialmente. Que quede claro entonces que esta administración nunca demolió nada”. (0223.com.ar)

A lo cual respondimos con una imagen que vale más que mil palabras:

Lo mostrado es sólo parte de muchos casos: Chalet San José / Villa Luján / Estación Norte, Cabina de Señales, Galpón de Locomotoras / Villa Rocca / Chalets del Conjunto 11 de Septiembre / Chalet Minvielle / Ex Hotel Explanada / Chalet La Franca - Roque Suárez / Chalet Lita Mami / Chalet Mar y Mar / Chalet La Marina/ Usina Vieja del Puerto / Villa Carmen / Parador Ariston / Complejo Playa Grande / Chateau Frontenac / Chalet de calles Peña y Sarmiento / Un sin-número de chalets estilo “Mar del Plata” / Y muchos otros inmuebles en situación de riesgo o con proyectos en evaluación o preparación (Chalet Ave María / Villa Valentina / Ex Hotel Hurlingham / Chale “del Quijote” / Villa Titito / Villa Ricardo / chalet Susuky…) / Más un variado mobiliario urbano de valor patrimonial que se está perdiendo.

Pero también en palabras:

Las declaraciones del Secretario de Planeamiento Urbano son una agresión al entendimiento, al sentido común, y por tener la máxima responsabilidad en la gestión del patrimonio de la ciudad cobran mayor gravedad, ya que dejan en evidencia su falta de capacidad para afrontar tal responsabilidad, o peor aún la falta de voluntad.

Y es que, si la tuviera, no haría falta recordarle las siguientes cuestiones, que emanan de las leyes, la jurisprudencia, las convenciones internacionales, de la realidad de nuestro patrimonio -no de una visión sesgada-, y que reiteradamente hemos volcado en decenas de notas de variado tenor dirigidas al municipio y puestas a conocimiento público:

- Que el patrimonio no es sólo aquello que posee una “Declaratoria de Interés", y que aún lo no declarado puede ser tenido en cuenta en una planificación responsable de la ciudad. Hay muchos chalets estilo “mar del plata” que no están declarados y sin embargo tienen un valor superlativo en cuanto a su aporte a la identidad de la ciudad.

- Que al patrimonio se lo destruye no sólo cuando se lo demuele sino también cuando se le quitan los atributos que le dan valor, se lo distorsiona, se lo mutila, anula por una distorsión del contexto que lo deja en condiciones humillantes, o se lo deja abandonado hasta su ruina, y en esto mucho ha influido las políticas en materia urbanística del Municipio, a través del Área de su responsabilidad.  

- Que la ciudad es una y de todos, y debiera gestionarse atendiendo los intereses y derechos individuales pero también los intereses y derechos colectivos, y en este sentido la protección del patrimonio cultural es un derecho consagrado por la Constitución Nacional y Provincial.

- Que atendiendo al interés/bien común, la propiedad privada es pasible de restricciones al dominio, y que a  través del Ordenamiento Territorial el Municipio tiene la facultad para establecer restricciones de carácter general que favorezcan la preservación del patrimonio.

- Que para lograr la voluntad en conservar del propietario, el Municipio tiene las herramientas necesarias para alentar la preservación y desalentar la demolición.

- Que en última instancia queda la opción de expropiar, sin que esto signifique una carga desmedida sobre el erario público, ya que mucho dinero se gasta en alquileres para dependencias municipales, entre otras muchas posibilidades que podrían considerarse.

- Que desalentando la especulación inmobiliaria, en y en torno a los bienes patrimoniales, la preservación de los mismos se daría en forma casi natural, como ocurre con cualquier casa, de cualquier vecino, de cualquier barrio.

- Que en la mayoría de los casos cuestionados los denominados “propietarios” a los que alude el Secretario, son Firmas / Sociedades, que buscan sacar provecho de los incesantes incrementos de indicadores urbanísticos que viene otorgando el Municipio (sin planificación) o cuando no lisa y llanamente a través de excepciones.

- Que en se sentido nuestra Asociación nunca sostuvo la necesidad de preservar sin atender los derechos del privado (muy por el contario), sino que hemos salido a denunciar como en ciertos casos el Municipio corre detrás de las demandas de estos, habilitando excepciones con falsos argumentos de “puesta en valor”, y que significan importantes negocios inmobiliarios.

- Que los derechos de los propietarios también pueden ser atendidos a través de compensaciones, exenciones, evitando que le degraden el entorno de su inmueble, etc…

Para concluir, recordamos que el actual Secretario de Planeamiento Urbano es el Presidente de la UNIDAD DE GESTIÓN DEL PATRIMONIO y que esta figura quedó, a partir de las modificación hecha al Código de Preservación Patrimonial realizada en 2010, con todas las atribuciones para dictaminar a su exclusivos criterio (prescindiendo de las Áreas Técnicas especializadas en la materia, y aún de la Comisión Asesora Honoraria, a pesar de su deficiente y a veces funcional conformación), con toda la arbitrariedad que esto puede implicar. Esta modificación la alentó el mismo Secretario cuando era presidente del Colegio de Arquitectos. Luego de las modificaciones el Código pasó de ser una herramienta para la preservación a ser una herramienta para la destrucción.

Más allá de quedar en evidencia la desidia en materia de Gestión para la Preservación del Patrimonio y la falta de voluntad de trabajar seriamente en el tema por parte de las autoridades municipales, seguiremos ofreciendo nuestra colaboración y realizando nuestro aporte sistemático al advertir los riesgos, plantear sugerencias y soluciones, y trabajar en el cuidado del patrimonio a través de concienciar a la comunidad sobre su importancia.  

Chalet La Marina - Nota al HCD elevando observaciones respecto al proyecto de anexión de obra nueva

Nota 187-A-2014

Mar del Plata, 05 de agosto de 2014

Sra. Presidente del H.C.D.

del Partido de Gral. Pueyrredon

VILMA BARAGIOLA

S      /       D

Referencia: Expediente 1750-E-2014 

s/ otorgamiento de indicadores 

urbanísticos especiales 

en proyecto de anexión de viv. multif. 

a bien patrimonial

-Chalet “La Marina” (Alula Baldassarini, 1925)-

Por medio de la presente nos dirigimos a Usted y por su intermedio al resto de los Sres. Concejales, a fin de elevar algunas observaciones respecto al proyecto contenido en el Expediente de Referencia. 

Observaciones de la situación general:

En primer término quisiéramos recordar la importancia que tiene la obra de Alula Baldassarini para la identidad urbanística de Mar del Plata -entendiendo a la identidad como algo que se sustenta en las permanencias y no en los cambios o sustituciones-, no sólo por la magnitud de su obra, más de cincuenta (50) residencias construidas entre 1916 y 1946,[1] sino también por haber contribuido a la gestación de un estilo arquitectónico propio de la ciudad, el chalet estilo “Mar del Plata”.  

A pesar de esta importancia, y de su reconocimiento oficial a través de la declaratoria de Interés Patrimonial de gran parte de su obra, y de las declaratorias de Interés Municipal y del HCD del libro “Alula Baldassarini. El impulsor de la arquitectura pintoresquista” (2009) que reconoce a partir de una exhaustiva investigación el valor de su legado, en los últimos años se está asistiendo al deterioro y pérdida continua del mismo:.... [Chalet “Valdivia de García”, Chalet “Roesli” y aledaños del mismo autor, Chalet “San José”, Chalet “Minvielle”, Chalets “La Franca” y “Roque Suárez”, Chalet “Lita Mami”, Chalet “Mar y Mar”].

Ahora parece tocarle el turno al chalet “La Marina”,  poniendo en evidencia que, acción u omisión, por desidia o por un errado convencimiento de que es la única vía posible para lograr conservar “algo”, el Municipio está permitiendo la destrucción sistemática del patrimonio de la ciudad.

Ante tal situación nuestra Asociación ha emitido documentos que advierten los riesgos de cada caso, ha elevado recomendaciones y propuestas tendientes a hallar soluciones, y mostrado disposición en todo momento a colaborar para encontrar otras nuevas.

Observaciones del caso en particular:

El chalet “La Marina” fue construido 1925 por el Ing. Alula Baldassarini para residencia propia. Hasta ese momento el profesional desarrollaba su labor básicamente como constructor, siendo una de sus intervenciones la remodelación de la Villa Ortiz Basualdo. Es a partir de esta intervención que adopta -para una etapa de su producción- el estilo anglo-normado, caracterizado por los basamentos de piedra, los pan-de-bois, las cubiertas de tejas planas, con numerosos faldones de pronunciada pendiente y cortes “a lo normando”.

En esta obra, Baldassarini no sólo confirma su pericia como constructor, sino que demuestra también sus dotes como proyectista. “La Marina” pasa a ser como una carta de presentación que le abrirá las puertas a numerosos e importantes encargos profesionales, siendo el más destacado el de la residencia de veraneo para el presidente de la República Marcelo T. de Alvear: “Villa Regina” (1927).

Estas y otras consideraciones hicieron que el bien que hoy nos ocupa adquiriera, en la declaratoria de Interés Patrimonial, la Categoría “B” dentro de los rangos que establece el Código de Preservación Patrimonial (Ord. 10.075 y modificatorias). Esto implica un Grado de Protección 2 o “Estructural”, es decir:

Se “Protege el carácter del edificio, su fachada y volumetría. Respeta, dentro de la tipología arquitectónica, los elementos básicos, la composición en planta y la forma de apropiación espacial. La protección incluye además los espacios abiertos, parques, jardines y forestación. Las acciones se orientan a rescatar los valores propios del lenguaje arquitectónico permitiendo adaptaciones formales y funcionales, observando y atendiendo a dicho carácter.” (Anexo II, Ord. 10.075)

Bajo este encuadre la Asociación analizó la propuesta planteada en el Expediente de referencia, y concluyó que la misma no aborda satisfactoriamente algunas cuestiones que deben ser tenidas en cuenta a la hora de intervenir sobre un bien de valor patrimonial de la Categoría señalada. 

El chalet “La Marina” posee características estilísticas, como el juego de cubiertas de variadas pendientes y chimeneas, y de apropiación espacial, donde se advierte una voluntad de implantación exenta a pesar de las condiciones de la parcela, que deben ser respetadas en un proyecto de anexión de obra nueva, no sólo en cuanto a la relación de escalas, sino también en la proximidad o forma de vincularse. Lo nuevo no debe anular o deteriorar la apreciación de lo antiguo. No sería respetuoso que una obra nueva invada o vuele por sobre el bien patrimonial.[2]

En cuanto al interior del chalet este posee espacios claramente reconocibles como propios del período de la obra y en especial del autor (pisos de mosaicos en damero blanco y negro, y cielorrasos con envigado de madera hachada), y que por ser ambientes estructurantes de su composición en planta deben ser conservados o recuperados integralmente. Estos espacios corresponden a los salones principales de Planta Baja: Hall de Acceso, Salones de Estar y Comedor, con sus respectivas chimeneas, y la escalera principal que conduce a la Planta Alta.

Nuestra Asociación entiende la necesidad de hallar una solución a la situación crítica del inmueble, en cuanto al estado de conservación, y que la anexión de obra nueva en altura -en un contexto ya densificado- es algo admisible si se plantea como posibilidad de articulación, pero también entiende que esta anexión debe ser hecha en forma respetuosa, de modo que no haya detrimento en los aspectos de valor y se conserve el bien en forma digna.

El Municipio debe evitar por todos los medios tanto que el bien “muera” por abandono o desidia como que “viva” humillado.[3] Lamentablemente sobran ejemplos de inmuebles que poseían valor patrimonial y que por intervenciones desacertadas se han malogrado, siendo hoy ejemplos de lo que no se debe hacer, y exhibidos en las cátedras de los posgrados que abordan esta temática (Remitimos dos casos a modo de muestra en hoja anexa).

Por último, y entendiendo que lo presentado corresponde a una instancia de ANTEPROYECTO, consideramos que pueden ser corregidos los aspectos que afectarían al bien, pero esto no puede ser librado a la voluntad del propietario y/o proyectista. Por ello solicitamos a los Sres. Concejales tengan a bien condicionar el otorgamiento de los indicadores que solicitan al cumplimiento de premisas que permitan salvaguardar las características y dignidad del chalet de Interés Patrimonial en cuestión.

Sin otro particular saludamos a Usted muy atentamente.

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[1] De las aproximadamente 50 obras que construyó y en su gran mayoría proyectó el Ingeniero Alula Baldassarini, se conservan 34, de las cuales 24 están declaradas de Interés Patrimonial a nivel municipal, 2 a nivel provincial, y 1 dentro de un conjunto declarado Monumento Histórico Nacional.

[2] Recordamos que un caso similar de avance sobre un bien patrimonial se había presentado en el proyecto inicial para anexar una vivienda multifamiliar en Villa Lobos (Sarmiento y Avellaneda) y que tal situación fue luego corregida (No así la alteración del contexto que hasta ese momento era homogéneo). 

[3] Recordamos: Artículo 41 de la Constitución Nacional; Artículo 44 de la Constitución de la Provincia de Buenos Aires, y Artículo 27 de la Ley Orgánica de las Municipalidades.

Ejemplos de lo que NO ES una "Puesta en Valor" del Patrimonio:

Bahía Blanca - Hospital Español  /  Bs. As. - Edificio en Carlos Calvo y Tacuarí

Proyecto para la Parroquia Nuestra Señora de las Victorias, Ciudad de Buenos Aires. Impedido por una medida cautelar confirmada por la Cámara de Apelaciones el 7 de mayo de 2014.

------- PS -------

19-08-2014 La Comisión de Obras del HCD recibe al Arq. Eduardo Zak para que haga una presentación de su Proyecto de intervención y anexión de edificio en altura en el chalet "La Marina", y para el cual se solicita indicadores especiales. En la exposición el arq. revela que la orden de desalojo de los intrusos del inmueble estaba dictada hace tiempo, pero no la ejecutaban a la espera de la respuesta del Municipio a la solicitud de excepción (¿dejaron que continuara el vandalismo sobre el bien patrimonial para no pagar -tras el desalojo- un sereno que cuide el sitio, y de paso justificar el otorgamiento de la excepción?).

26-08-2014 La Comisión de Obras del HCD aprueba la solicitud de excepción (indicadores especiales) para realizar el edificio en altura, sin tener en cuenta las observaciones vertidas por MDP a+u, es decir vulnerando la protección "estructural" del bien patrimonial.

01-09-2014 La Comisión de Legislación del HCD también le da aprobación.

11-09-2014 En Sesión del HCD se trata el Exp. y le dan aprobación por mayoría:

A FAVOR:  ROSSO Héctor (AM), RODRÍGUEZ Claudia (AM), GAUNA Fernando (AM), CIANO Ariel (AM), FERRO Alejandro (AM), URDAMPILLETA Alejandra (AM), GORRACHATEGUI Alejandro (en reemplazo de WOOLLANDS - AM), BARAGIOLA Vilma (UCR), MAIORANO Nicolás (UCR), ABAD Maximiliano (UCR), RODRÍGUEZ Mario (UCR), ABUD Eduardo (UCR), CORIA Cristina (UCR), ARROYO Fernando (AA), SAENZ SARALEGUI Guillermo (AA), CANO José (AA), AZCONA Cristian (FR),

ALCOLEA Hernán (FR), FIORINI Lucas (FR).

EN CONTRA: GUTIÉRREZ Marcos (FPV), BERESIARTE Verónica (FPV), MARAUDE Fernando  (FPV), RETAMOZA Pablo (FPV).