miércoles, 16 de noviembre de 2011

Torres en Playa Chica ¿Hacer Historia o Repetir la Historia?

HACER HISTORIA es llevar a cabo una hazaña o acción de gran importancia que merece ser recordada”...
Luego de los intentos del Ejecutivo Comunal de poner en manos del Grupo Emprendimiento Terminal los terrenos y edificio de la Ex Terminal de Ómnibus, mucho se rumoreó sobre la posibilidad de una “compensación” para el grupo que, amarrado a la figura de Pelli, quedaba fuera del juego. Se hablaba de la manzana delimitada por las calles Garay, Aristóbulo del Valle, Rawson y Bvard. Marítimo, frente a Playa Chica.
En un acto de prepotencia post-electoral, el Ejecutivo Comunal disipó las dudas. El 27 de octubre se anunció sin vueltas la firma de un convenio entre el Municipio y la Firma “Maral 54 S.A.” (Enlace a nota periodística), por el cual se autorizaría la construcción de tres torres de entre 18 y 21 pisos, en la mencionada manzana, es decir 3 veces más altas que lo admitido por el Distrito Urbano R3 en el que se inscriben, y que por tal excepción el municipio exigiría “un anteproyecto” del afamado arquitecto, para la “puesta en valor” del paseo costero, en el tramo que va entre las calles Rawson y Roca.
Con este anuncio e imágenes del proyecto disponibles en Internet, nos permitimos realizar algunas observaciones con el objeto de advertir a la comunidad sobre lo que significa este emprendimiento para la ciudad.

Sobre la pretendida IMPORTANCIA de contar con una obra de Pelli
Si bien no se desconoce lo positivo que resultaría para la ciudad contar con obras arquitectónicas ICÓNICAS, diseñadas por destacados arquitectos de nivel internacional, lamentamos en este caso no vislumbrar en las imágenes del Proyecto de las Torres una obra que pueda ser considerada icónica, al modo de sus famosas Torres Petronas en Kuala Lumpur, o al modo de otras obras de grandes arquitectos como el Gran Arco de la Defense en París, de Otto Von Spreckelsen; las Torres unidas de CCTV en Beijing, del arquitecto holandés Rem Koolhaas, o las Torres Kio en Madrid, de los arquitectos Philip Johnson y John Burgee.

                    Gran Arco de la Defense    Torres unidas de CCTV             Torres Kio
Las proyectadas Torres de Playa Chica no pasan de ser torres de departamentos convencionales, con un tratamiento algo distintivo (pero no innovador) en el diseño de su envolvente.
Además vale aclarar que las verdaderas obras icónicas como las de las imágenes, suelen emplazarse en contextos adecuados para ellas, o donde no producen daños a contextos existentes, es decir creando nuevos polos planificados dentro o fuera de la ciudad para absorber este tipo de obras.
Sin embargo también algunos profesionales han logrado ser innovadores y crear obras destacadas, aún estando en contextos históricos, como ocurre con la Casa Danzante en Praga, de Frank Gehry y Vlado Milunic.
Otras en cambio crean grandes conflictos, como está sucediendo en Sevilla con la Torre Cajasol, que se construye en la isla de La Cartuja, y que podría hacer perder a la ciudad histórica su declaratoria de Patrimonio de la Humanidad. La Torre Cajasol, lamentablemente porta la firma de nuestro amado arquitecto César Pelli.
Nos preguntamos entonces ¿la simple “firma” de un profesional destacado puede validar el otorgamiento de indicadores urbanísticos especiales, en un sensible sector de la ciudad como es su borde costero?
Si bien  se menciona que por tener la manzana en cuestión más de 3750 m2, el Código de Ordenamiento Territorial, en su art. 3.5.3.8, el propietario de la misma “podrá requerir de la Municipalidad el dictado de normas urbanísticas particulares”, esto NO quiere decir que la Municipalidad “deba” otorgarlas, máxime cuando estas normas generan un daño a los intereses comunes, como veremos a continuación.

Sobre el IMPACTO en el Espacio Público
Esa posibilidad de requerir normas especiales, no implica que se pueda vulnerar otro artículo, el 3.2.9.4, del mismo Código que estable que todo edificio localizado a menos de 300 mts. de la línea de acera del paseo costero deberá limitar su altura de manera tal que no arroje sombra sobre el mismo en ningún momento del año entre las 9 y las 15 hs. (1)
Si graficamos los conos de sombra (2) que arrojarían una construcción que se rija por lo que hoy indica el COT (3) y lo contraponemos a los que arrojarían las torres (4), podemos observar el gran ensombrecimiento que se produciría sobre el paseo costero, en todas las estaciones del año, y con particular incidencia en las tardes de verano (21 de dic., 16, 17 y 18 hs.) como consecuencia de las características geográficas del sector (recodo, dirección del paseo E-O).
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Podemos graficar la disminución de las horas de sol en el sector de la siguiente forma:
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En amarillo se indica la presencia de pleno sol en el paseo costero, en distinta época del año y hora, y en gris cuando comienza a observarse la proyección de cono de sombra sobre el mismo.
Si calculamos, aproximadamente, la cantidad de m2 que quedaría ensombrecidos en distintas horas y épocas del año (considerando sólo vereda y sector parquizado) obtenemos los siguientes gráficos:
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Observamos entonces que no sólo se reduce significativamente la presencia de sol (unas 2 horas diarias), sino que el área cubierta por las sombras se incrementa considerable y uniformemente durante todo el año, y ensombreciendo significativamente el período 21 de sep- 21 de marzo, de gran importancia para la actividad turística, y que si se respeta lo que indica el COT, no ocurriría. (5)

Sobre la COMPENSACIÓN exigida 
(Modificada en el proy. de ord. final, ver nota en PS) 
Si nos abstrajéramos del daño que generarían los conos de sombras de los edificios proyectados sobre el paseo costero, así como de cualquier otro impacto negativo, surgen dos cuestiones respecto a la compensación que se le exige al privado por otorgarle tan importante beneficio.
Primeramente sobre lo irrisorio que resulta la exigencia de solamente un “anteproyecto” o proyecto, en el mejor de los casos, para la puesta en valor del paseo costero entre Rawson y Roca. Un proyecto no implica la ejecución de obra, y aún si esta se realizara ¿sería con fondos públicos? Nos preguntamos también ¿el “mejorar” el tramo que está en frente de los edificios en cuestión, no va en beneficio de los propios intereses del inversor? ¿puede hablarse entonces de una verdadera compensación?
Además y para que quede más claro, se le exige al inversor “costear el anteproyecto de este profesional dirigido a la intervención y refuncionalización del sector costero de Playa Chica”. Es decir, la cifra que aporta queda dentro de la relación profesional-comitente, es decir que no significa una contribución a la sociedad como podría ocurrir en el caso que se le exigiera la construcción de escuelas, como ocurre con casos similares en otras ciudades.
Cuestionamos también (y siempre bajo la hipótesis de que la mayor altura no generaría daño alguno) ¿por qué no se utiliza el otorgamiento de este tipo beneficios para solucionar los problemas que tiene la ciudad en otros sectores a raíz de los indicadores urbanísticos, es decir, por que no se compensa la suba de indicadores urbanísticos en el sector del proyecto con la disminución en otros sectores? (Como por ejemplo donde se requiera proteger obras patrimoniales).
Por último, se exige la “puesta en valor” del paseo costero –Playa Chica-, sin mediar siquiera un sondeo de opinión para saber si los marplatenses deseamos que ese paseo sea modificado.
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Imágenes tomadas el 14-11-11, a las 16:45 hs, donde se observa pleno sol en todo el paseo.

Con todo esto concluimos:
Una obra arquitectónica que pretende destacar positivamente no sólo debe tener una singular resolución en lo constructivo, estético o funcional, sino también debe responder adecuadamente (por más pretensiones vanguardistas que posea) a la ciudad o medio en el que se inserta: “Un edificio construye ciudad”. No escapa entonces a las consideraciones del profesional el cómo se sirve y qué impacto genera su obra sobre la infraestructura de servicios, los flujos circulatorios, el paisaje urbano, el medio ambiente.
La generación de empleo no puede levantarse como excusa para no tener en cuenta esas consideraciones, porque el daño permanente que produciría es mucho mayor que su beneficio temporal. Creemos que la industria de la construcción debe seguir alentándose (aún cuando hoy, y así lo han manifestado distintos sectores, está con un muy buen índice de ocupación), pero nunca a expensas de la calidad urbana, de los recursos turísticos o de la identidad de la ciudad. (6)
... En el marco de estas consideraciones, tener nuevas torres en el Bvard. Marítimo ensombreciendo nuestro paseo costero, lejos de Hacer Historia, es más bien REPETIR UNA TRISTE HISTORIA.
MDP a+u


   (1) Si bien el artículo que le sigue establece que podrá excepcionalmente autorizarse la invasión del cono de sombra en la zona de protección exclusivamente en el horario de 11 a 13 hs. (solsticio de invierno), esto es para edificios declarados por HCD de finalidad, función e interés turístico. Tres torres de vivienda difícilmente puedan alcanzar esa declaratoria. 
   (2) Proyección de sombras calculadas en base a Tabla de Coordenadas Solares (Azimut y Altura para verano, primavera-otoño e invierno) contenida en apuntes del Dto. Área Técnico Constructiva – Facultad de Arquitectura de la UNMDP. Valores de ángulos redondeados a grados. 
   (3) Distrito Urbano R3: Plano Límite de 13,60 m., Retiro de Frente sobre Bvard. Marítimo de 5 mts, y sobre calles de 3 mts. No obstante estos indicadores, se tomó para los gráficos una altura de 17 mts, más desfavorable. 
   (4) Estas proyecciones contemplan la “mejor” de las situaciones: Una cota de parcela del terreno sobre el que se asentarían las torres a la misma altura de la acera del paseo costero (cuando en realidad por la pendiente del terreno estarán a más altura y esto haría que arrojen más sombra) y suponiendo una altura uniforme para todas las torres de 60 mts. (cuando en realidad superaría los 21 pisos, y quizá falte considerar basamentos y salas de maquinas, todo lo cual incrementaría el cono de sombra). 
   (5) Cabe aclarar que habría que contemplar también las corrientes de viento que la presencia de las torres generarían, y que es una variable significativa a tener en cuenta para la calidad del paseo costero. 
   (6) No analizamos por el momento impacto sobre el Bien Patrimonial Ex Hotel Explanada, por no tener documentación sobre el tratamiento que se le daría.

------- PS -------

La compensación fue cambiada primero por 2 millones de pesos y luego, en un cuarto intermedio en la sesión del HCD, se cambió de pesos a dolares. Específicamente:  “Se establece que el D.E. deberá exigir en calidad de compensación urbanística, la suma de u$s 2.000.000.- o su equivalente en pesos a la valuación vigente al 15 de mayo de 2011, promedio vendedor-comprador, según cotización del Banco Central de la República Argentina, para la realización de obras de carácter cultural, educativo, social y urbanístico, que el D.E. determine”
* El Concejo Deliberante trata la licitación del edificio de la vieja Terminal [y la autorización del proyecto de torres en Playa Chica]. (AUDIO de la entrevista telefónica realizada por Pablo Vasco para FM Residencias 96.5, al presidente de MDP a+u, 29/12/11)
* "Funcionaria de Pulti advierte sobre el impacto negativo de las torres de Pelli en Playa Chica", (0223.com, 02/01/12)
Lanzan más cuestionamientos contra las torres de Pelli en la costa, (0223.com, 24/02/12)

PARA RECORDAR
El 29 de diciembre de 2011 se trató el proyecto en el HCD, así fue las votación: 

A FAVOR: ROSSO Héctor (AM), LASERNA Leandro (AM), MONTI Diego (AM), MARRERO Débora (AM), AIELLO Carlos (AM), WOOLLANDS Javier (AM), PALUMBO, Daniel (AM), AMENABAR Marcela (AM), PALACIOS Ricardo (AM), VARGAS Marisa (AM), CIANO Ariel (AM), CIRESE, Gerardo (AM), LUCHESSI Mario (FEP//MP//AM).
ABSTENCIÓN / [AUSENTE]: BARAGIOLA Vilma (UCR), ABAD Maximiliano  (UCR), MAIORANO Nicolás (UCR), RODRIGUEZ Mario (UCR), [ABUD Eduardo (UCR)].  
EN CONTRA: ARROYO Fernando (AA), SAENZ SARALEGUI G. (AA), BERESIARTE Verónica (FPV), MARAUDE Fernando (FPV), RETAMOZA Pablo (FPV), ALCOLEA Hernán (AA//PRO//FR).


CUANDO EL SILENCIO DICE...
Ver video: [Césa Pelli, creador de rascacielos]

En la extensa entrevista realizada por Santo Biasatti a Cesar Pelli, en un par de oportunidades habla de obras y proyectos en distintos lugares del mundo y en especial latinoamérica y argentina, pero NO MENCIONA las torres en Mar del Plata. ¿Por qué, si había dicho tener mucho afecto y deseos de dejar su huella aquí? ¿Será tan importante este proyecto?

viernes, 11 de noviembre de 2011

Casa del Puente 2004-2011

Conjunto Patrimonial (Casa, Parque e Instalaciones Complementarias)
declarado Monumento Histórico Artístico Nacional
 por Decreto 262/97 del Poder Ejecutivo de la Nación 


2004 –  (Septiembre, 02) Luego de largo tiempo de vandalismo, sufre un incendio.
(Septiembre, 24) Promulgación Ordenanza que autoriza Convenio entre el Intendente Daniel Katz y el Administrador Provisorio y Heredero de la Casa (actual propietario) Juan José María Lago.
La Provincia de Bs. As. dispone un subsidio de 70 mil pesos para recuperar la casa, y el Concejo Deliberante aprueba una partida de 160 mil pesos para el mismo fin.
2005 – (Mayo, 17) Promulgación Ord. 16.816 que declara de utilidad pública y sujeta a expropiación a las dos manzanas y autoriza al Intendente a iniciar las gestiones ante la Legislatura Provincial.
2006 – (Marzo, 08) Promulgación Ord. que sustituye el Convenio por 5 años, renovables, firmado entre el Municipio (Daniel Katz) y el Administrador Provisorio de la ‘Sucesión Lago’ (Juan José María Lago, hoy propietario). El convenio contempla: Condonación de deudas por Tasas y Tributos (incluido OSSE) de las propiedades de la sucesión Héctor Lago; pago de luz, gas, agua, impuesto inmobiliario, TSU y OSSE de la Casa del Puente; pago de TSU y servicios de OSSE de otras 13 propiedades.
            Se prevé destinar el inmueble a la instalación del Museo Centro Cultural A. Williams
Finalizado el plazo, el Administrador reconoce a favor de la Municipalidad, por un plazo de un año, el derecho a preferencia para adquirir el inmueble (a igual precio de la mejor oferta que tenga el administrador)
2007 – (Enero, 08) Promulgación Ord. que convalidad Convenio con Obras Públicas de la Nación por el cual se compromete otorgar un monto de hasta 300 mil pesos para restauración
            Prom. Ord. que autoriza al PE a comprometer fondos del Ejercicio 2007, por 145 mil pesos para la restauración.
2007 – (Octubre) Concluyen los trabajos de refacción parciales: Limpieza, iluminación, cerramiento e impermeabilización, por un monto de $ 148.000.-
El Secretario de Obras de la comuna, Guillermo de Paz, anuncia que el Municipio, junto con la Facultad de Arquitectura y el Colegio de Arquitectos., comenzará a trabajar en un pliego licitatorio para la puesta en valor total. Se estima que quedará concluido en dos meses.
“según cálculos efectuados hace varios meses, la intervención costaría más de $850.000.- aunque la cifra debería ser actualizada”
2008 – (Junio, 19) La Cámara de Senadores de la Provincia da 1/2 Sanción al Proyecto de Expropiación presentado por Jesús Porrúa.
2009 – (Septiembre, 02) Promulgación Ord. que encomienda al PE a proceder, por intermedio de la Comisión Tasadora Permanente, a determinar el valor del inmueble.
(Octubre) Diputados dan la otra 1/2 Sanción al Proyecto de Expropiación.
(Noviembre) El gobernador Daniel Scioli veta la Ley de Expropiación, basándose en falta de recursos financieros y falta de precisión en datos catastrales.
2011 – (Febrero, 24) El Diputado Carlos Nivio vuelve a presentar en la Legislatura Provincial un Proyecto (debidamente corregido) de Declaración de Utilidad Pública y Expropiación de la Casa.
(Marzo, 15) Ante la situación de la casa y el vencimiento del Convenio de 2006, MDP a+u presenta la nominación de la Casa del Puente para integrar al programa World Monuments Watch (WMW-2012) que organiza la WMF (World Monuments Fund) con el propósito de llamar la atención sobre los sitios culturales que, alrededor del mundo, se encuentran en peligro por negligencia, vandalismo, conflicto o desastres.
(Abril) Vence el convenio entre el Propietario de la Casa y el Municipio. Recordamos: Por el cual TODOS abonamos con nuestros impuestos las deudas que el propietario tenía por Tasas y Tributos –incluidos los servicios de OSSE- de esta propiedad y de otras 13, el pago de la TSU y los servicios de OSSE de esta propiedad y de otras 13, el pago de luz, gas, agua, impuesto inmobiliario, seguro de resguardo contra incendio, daños contra terceros, más vigilancia de la Casa. A lo que debe sumarse la restauración parcial que se le efectuó (carpintería).
Finalizado el convenio, el bien debe ser restituido al propietario sin ningún compromiso. 
(Abril, 15) El Intendente Gustavo Pulti firma una Carta de Intención con el propietario, por el cual uno ofrece comprar y el otro acepta vender sólo dos de la parcelas sobre las que se asienta la casa y el parque, estableciéndose por las otras tres que componen el Conjunto Patrimonial una opción de compra a favor del municipio por el término de 4 meses, prorrogable por una única vez y por igual plazo (15 de agosto ya se venció el 1er plazo). El valor del inmueble sería determinado por la Comisión Municipal Permanente de Tasaciones. 
(Abril, 28) La Cámara de Diputados de la Provincia aprueba el Proyecto de Ley de Expropiación. Tras esta 1/2 sanción pasa a la Cámara de Senadores. 
(Abril, 28) El Concejo Deliberante aprueba la Carta de Intención entre el propietario y el Intendente. Se estipulaba que a partir de entonces en un plazo de 30 días debía acordarse los términos del boleto de compra venta. 
(Mayo, 02) El Proyecto de Expropiación entra en la Cámara de Senadores. La primera de las comisiones que debería tratarlo es la de Educación y Cultura. Se había previsto su tratamiento s/tablas en la sesión del 7 de junio, pero no se trató. Vuelve a tratarse el 6 de septiembre, pero tampoco se aprueba, argumentándose que no se puede avanzar mientras se esté dentro de los plazos del Convenio firmado en el Municipio y Propietario. 
(Mayo, 11) MDP a+u comienza a advertir a través de una Infografía que la compra directa podría significar un desmembramiento del parque y un intento de vulnerar la declaratoria de Monumento Histórico-Artístico Nacional que pesa sobre todo el predio (las 5 parcelas), por cuanto no tendría sentido que el propietario restrinja en el tiempo la posibilidad de compra sobre las parcelas restantes, si luego sobre ellas se vería impedido de usarlas libremente. Además con la compra, si bien el propietario “renuncia” al mayor costo que resulta del valor inmaterial de la casa, no se tendría en cuenta ni las erogaciones que realizó el estado en los 5 años que estuvo a cuidado de la casa, ni el “desinterés” evidente que ha tenido el propietario en ese “valor inmaterial” que incluso llevó a que el inmueble resultara vandalizado e incendiado. 
(Agosto, 08) Luego de un tiempo sin pronunciamientos por ninguno de los dos caminos, y reconociéndose que la gestión del municipio significa un obstáculo para el tratamiento legislativo del Proyecto de Ley de Expropiación, que es la vía que ofrece una solución integral y definitiva para la Casa del Puente y su parque, MDP a+u presenta una Nota al Intendente en la que se le solicita que se aúnen esfuerzos y apoye formalmente el Proyecto de Expropiación. 
(Septiembre, 23) MDP a+u organiza la Mesa Redonda "Casa sobre el Arroyo - Situación y perspectivas a siete años de su incendio", en la que participan destacados panelistas, incluido el autor del Proyecto de Ley de Expropiación. Se invita al Sr. Intendente a participar de la misma. Desde el municipio se anuncia que asistiría en su lugar el Secretario de Planeamiento Urbano, Arq. Castorina, pero este no se presenta. 
(Septiembre, 30) MDP a+u presenta una Nota al Concejo Deliberante, advirtiendo de los riesgos, solicitando definición y resolución que habilite a la Legislatura Provincial a proseguir con el Proyecto de Expropiación, teniendo en cuenta que si la misma no lo aprueba antes de fin de año, el proyecto pierde estado parlamentario. 
(Octubre, 05)  La World Monuments Fund (WMF) anuncia la inclusión de la Casa sobre el Arroyo en el Programa Watch-2012, lo que significa un respaldo a las advertencias del riesgo que corre el Conjunto Patrimonial, y una posibilidad de recurrir a fondos internacionales para la puesta en valor del bien (si el mismo pasa a dominio público). 
(Octubre, 25)  La Nota presentada al Concejo Deliberante es tratado en la Comisión de Obras, donde acuerdan emitir una resolución en la que se manifestaría apoyo a la compra de TODO el predio, mientras que sólo unos pocos propusieron que se solicite además una definición antes que venza el estado parlamentario del Proyecto de Ley de Expropiación. 
(Octubre, 27) El Secretario de Hacienda del Municipio anuncia que “en no más de 15 días” la Comuna firmaría los contratos para la definitiva adquisición de los cinco terrenos que componen el Conjunto Patrimonial Casa del Puente. 
(Noviembre, 01) El Secretario de Hacienda vuelve a declarar: “con lo aportado por la Nación y lo proveniente de la Municipalidad vamos a abonar la primera parte que son los dos lotes y la casa… Pero también nos interesa adquirir todo el predio que son tres lotes más. Consideramos que toda sumado tendrá un costo final de unos 12 millones de pesos"  

La falta de claridad en los términos con que la Municipalidad avanza en la negociación con el propietario del inmueble, nos hace continuar con las dudas: ¿Se sigue con la idea de comprar sólo una “primera parte” y luego ver el resto? ¿bajo que condiciones queda pendiente la compra o abono de la otra parte? y cuando dice “Consideramos… un costo final” ¿es que no hay una tasación cierta realizada por la Comisión Permanente de Tasaciones?

Mientras existan estas dudas seguiremos advirtiendo que si las gestiones del Municipio no concluyen con la compra de todo el predio, y queda sólo en “parte”, se habrá puesto en riesgo la integridad del parque que es de sustancial importancia para la valoración patrimonial de la casa (comprometiendo su potencial para ser declarada Patrimonio Mundial por la UNESCO), y habrá significado una gran obstáculo para la pronta e integral puesta a resguardo de todo el conjunto patrimonial que la vía de la Expropiación  plantea, sin dilaciones, sin negociaciones indulgentes con el propietario.

martes, 1 de noviembre de 2011

Chalet de Armando Tiribelli

CONOCIENDO AL DETALLE NUESTROS BIENES PATRIMONIALES
Ficha 14ª Edición - Octubre de 2011
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Etiquetas adicionales: Alberto Dini, Américo José Dini, Auro Tiribelli, Domingo Tiribelli.