“HACER HISTORIA es llevar a cabo una hazaña o acción de gran importancia que merece ser recordada”...
Luego de los intentos del Ejecutivo Comunal de poner en manos del Grupo Emprendimiento Terminal los terrenos y edificio de la Ex Terminal de Ómnibus, mucho se rumoreó sobre la posibilidad de una “compensación” para el grupo que, amarrado a la figura de Pelli, quedaba fuera del juego. Se hablaba de la manzana delimitada por las calles Garay, Aristóbulo del Valle, Rawson y Bvard. Marítimo, frente a Playa Chica.
En un acto de prepotencia post-electoral, el Ejecutivo Comunal disipó las dudas. El 27 de octubre se anunció sin vueltas la firma de un convenio entre el Municipio y la Firma “Maral 54 S.A.” (Enlace a nota periodística), por el cual se autorizaría la construcción de tres torres de entre 18 y 21 pisos, en la mencionada manzana, es decir 3 veces más altas que lo admitido por el Distrito Urbano R3 en el que se inscriben, y que por tal excepción el municipio exigiría “un anteproyecto” del afamado arquitecto, para la “puesta en valor” del paseo costero, en el tramo que va entre las calles Rawson y Roca.
Con este anuncio e imágenes del proyecto disponibles en Internet, nos permitimos realizar algunas observaciones con el objeto de advertir a la comunidad sobre lo que significa este emprendimiento para la ciudad.
Sobre la pretendida IMPORTANCIA de contar con una obra de Pelli
Si bien no se desconoce lo positivo que resultaría para la ciudad contar con obras arquitectónicas ICÓNICAS, diseñadas por destacados arquitectos de nivel internacional, lamentamos en este caso no vislumbrar en las imágenes del Proyecto de las Torres una obra que pueda ser considerada icónica, al modo de sus famosas Torres Petronas en Kuala Lumpur, o al modo de otras obras de grandes arquitectos como el Gran Arco de la Defense en París, de Otto Von Spreckelsen; las Torres unidas de CCTV en Beijing, del arquitecto holandés Rem Koolhaas, o las Torres Kio en Madrid, de los arquitectos Philip Johnson y John Burgee.
Gran Arco de la Defense Torres unidas de CCTV Torres Kio
Las proyectadas Torres de Playa Chica no pasan de ser torres de departamentos convencionales, con un tratamiento algo distintivo (pero no innovador) en el diseño de su envolvente.
Además vale aclarar que las verdaderas obras icónicas como las de las imágenes, suelen emplazarse en contextos adecuados para ellas, o donde no producen daños a contextos existentes, es decir creando nuevos polos planificados dentro o fuera de la ciudad para absorber este tipo de obras.
Sin embargo también algunos profesionales han logrado ser innovadores y crear obras destacadas, aún estando en contextos históricos, como ocurre con la Casa Danzante en Praga, de Frank Gehry y Vlado Milunic.
Otras en cambio crean grandes conflictos, como está sucediendo en Sevilla con la Torre Cajasol, que se construye en la isla de La Cartuja, y que podría hacer perder a la ciudad histórica su declaratoria de Patrimonio de la Humanidad. La Torre Cajasol, lamentablemente porta la firma de nuestro amado arquitecto César Pelli.
Nos preguntamos entonces ¿la simple “firma” de un profesional destacado puede validar el otorgamiento de indicadores urbanísticos especiales, en un sensible sector de la ciudad como es su borde costero?
Si bien se menciona que por tener la manzana en cuestión más de 3750 m2, el Código de Ordenamiento Territorial, en su art. 3.5.3.8, el propietario de la misma “podrá requerir de la Municipalidad el dictado de normas urbanísticas particulares”, esto NO quiere decir que la Municipalidad “deba” otorgarlas, máxime cuando estas normas generan un daño a los intereses comunes, como veremos a continuación.
Sobre el IMPACTO en el Espacio Público
Esa posibilidad de requerir normas especiales, no implica que se pueda vulnerar otro artículo, el 3.2.9.4, del mismo Código que estable que todo edificio localizado a menos de 300 mts. de la línea de acera del paseo costero deberá limitar su altura de manera tal que no arroje sombra sobre el mismo en ningún momento del año entre las 9 y las 15 hs. (1)
Si graficamos los conos de sombra (2) que arrojarían una construcción que se rija por lo que hoy indica el COT (3) y lo contraponemos a los que arrojarían las torres (4), podemos observar el gran ensombrecimiento que se produciría sobre el paseo costero, en todas las estaciones del año, y con particular incidencia en las tardes de verano (21 de dic., 16, 17 y 18 hs.) como consecuencia de las características geográficas del sector (recodo, dirección del paseo E-O).
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Podemos graficar la disminución de las horas de sol en el sector de la siguiente forma:
En amarillo se indica la presencia de pleno sol en el paseo costero, en distinta época del año y hora, y en gris cuando comienza a observarse la proyección de cono de sombra sobre el mismo.
Si calculamos, aproximadamente, la cantidad de m2 que quedaría ensombrecidos en distintas horas y épocas del año (considerando sólo vereda y sector parquizado) obtenemos los siguientes gráficos:
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Observamos entonces que no sólo se reduce significativamente la presencia de sol (unas 2 horas diarias), sino que el área cubierta por las sombras se incrementa considerable y uniformemente durante todo el año, y ensombreciendo significativamente el período 21 de sep- 21 de marzo, de gran importancia para la actividad turística, y que si se respeta lo que indica el COT, no ocurriría. (5)
Sobre la COMPENSACIÓN exigida
Si nos abstrajéramos del daño que generarían los conos de sombras de los edificios proyectados sobre el paseo costero, así como de cualquier otro impacto negativo, surgen dos cuestiones respecto a la compensación que se le exige al privado por otorgarle tan importante beneficio.
Primeramente sobre lo irrisorio que resulta la exigencia de solamente un “anteproyecto” o proyecto, en el mejor de los casos, para la puesta en valor del paseo costero entre Rawson y Roca. Un proyecto no implica la ejecución de obra, y aún si esta se realizara ¿sería con fondos públicos? Nos preguntamos también ¿el “mejorar” el tramo que está en frente de los edificios en cuestión, no va en beneficio de los propios intereses del inversor? ¿puede hablarse entonces de una verdadera compensación?
Además y para que quede más claro, se le exige al inversor “costear el anteproyecto de este profesional dirigido a la intervención y refuncionalización del sector costero de Playa Chica”. Es decir, la cifra que aporta queda dentro de la relación profesional-comitente, es decir que no significa una contribución a la sociedad como podría ocurrir en el caso que se le exigiera la construcción de escuelas, como ocurre con casos similares en otras ciudades.
Cuestionamos también (y siempre bajo la hipótesis de que la mayor altura no generaría daño alguno) ¿por qué no se utiliza el otorgamiento de este tipo beneficios para solucionar los problemas que tiene la ciudad en otros sectores a raíz de los indicadores urbanísticos, es decir, por que no se compensa la suba de indicadores urbanísticos en el sector del proyecto con la disminución en otros sectores? (Como por ejemplo donde se requiera proteger obras patrimoniales).
Por último, se exige la “puesta en valor” del paseo costero –Playa Chica-, sin mediar siquiera un sondeo de opinión para saber si los marplatenses deseamos que ese paseo sea modificado.
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Imágenes tomadas el 14-11-11, a las 16:45 hs, donde se observa pleno sol en todo el paseo.
Con todo esto concluimos:
Una obra arquitectónica que pretende destacar positivamente no sólo debe tener una singular resolución en lo constructivo, estético o funcional, sino también debe responder adecuadamente (por más pretensiones vanguardistas que posea) a la ciudad o medio en el que se inserta: “Un edificio construye ciudad”. No escapa entonces a las consideraciones del profesional el cómo se sirve y qué impacto genera su obra sobre la infraestructura de servicios, los flujos circulatorios, el paisaje urbano, el medio ambiente.
La generación de empleo no puede levantarse como excusa para no tener en cuenta esas consideraciones, porque el daño permanente que produciría es mucho mayor que su beneficio temporal. Creemos que la industria de la construcción debe seguir alentándose (aún cuando hoy, y así lo han manifestado distintos sectores, está con un muy buen índice de ocupación), pero nunca a expensas de la calidad urbana, de los recursos turísticos o de la identidad de la ciudad. (6)
... En el marco de estas consideraciones, tener nuevas torres en el Bvard. Marítimo ensombreciendo nuestro paseo costero, lejos de Hacer Historia, es más bien REPETIR UNA TRISTE HISTORIA.
MDP a+u
(1) Si bien el artículo que le sigue establece que podrá excepcionalmente autorizarse la invasión del cono de sombra en la zona de protección exclusivamente en el horario de 11 a 13 hs. (solsticio de invierno), esto es para edificios declarados por HCD de finalidad, función e interés turístico. Tres torres de vivienda difícilmente puedan alcanzar esa declaratoria.
(2) Proyección de sombras calculadas en base a Tabla de Coordenadas Solares (Azimut y Altura para verano, primavera-otoño e invierno) contenida en apuntes del Dto. Área Técnico Constructiva – Facultad de Arquitectura de la UNMDP. Valores de ángulos redondeados a grados.
(3) Distrito Urbano R3: Plano Límite de 13,60 m., Retiro de Frente sobre Bvard. Marítimo de 5 mts, y sobre calles de 3 mts. No obstante estos indicadores, se tomó para los gráficos una altura de 17 mts, más desfavorable.
(4) Estas proyecciones contemplan la “mejor” de las situaciones: Una cota de parcela del terreno sobre el que se asentarían las torres a la misma altura de la acera del paseo costero (cuando en realidad por la pendiente del terreno estarán a más altura y esto haría que arrojen más sombra) y suponiendo una altura uniforme para todas las torres de 60 mts. (cuando en realidad superaría los 21 pisos, y quizá falte considerar basamentos y salas de maquinas, todo lo cual incrementaría el cono de sombra).
(5) Cabe aclarar que habría que contemplar también las corrientes de viento que la presencia de las torres generarían, y que es una variable significativa a tener en cuenta para la calidad del paseo costero.
(6) No analizamos por el momento impacto sobre el Bien Patrimonial Ex Hotel Explanada, por no tener documentación sobre el tratamiento que se le daría.
------- PS -------
* La compensación fue cambiada primero por 2 millones de pesos y luego, en un cuarto intermedio en la sesión del HCD, se cambió de pesos a dolares. Específicamente: “Se establece que el D.E. deberá exigir en calidad de compensación urbanística, la suma de u$s 2.000.000.- o su equivalente en pesos a la valuación vigente al 15 de mayo de 2011, promedio vendedor-comprador, según cotización del Banco Central de la República Argentina, para la realización de obras de carácter cultural, educativo, social y urbanístico, que el D.E. determine”
* El Concejo Deliberante trata la licitación del edificio de la vieja Terminal [y la autorización del proyecto de torres en Playa Chica]. (AUDIO de la entrevista telefónica realizada por Pablo Vasco para FM Residencias 96.5, al presidente de MDP a+u, 29/12/11)
* Nota de EL Atlántico sobre lo ocurrido en la sesión del HCD en la que se trató el tema, (diarioelatlantico.com, 30/12/11)
* "Funcionaria de Pulti advierte sobre el impacto negativo de las torres de Pelli en Playa Chica", (0223.com, 02/01/12)
* Lanzan más cuestionamientos contra las torres de Pelli en la costa, (0223.com, 24/02/12)
* Lanzan más cuestionamientos contra las torres de Pelli en la costa, (0223.com, 24/02/12)
PARA RECORDAR
El 29 de diciembre de 2011 se trató el proyecto en el HCD, así fue las votación:
A FAVOR: ROSSO Héctor (AM), LASERNA
Leandro (AM), MONTI Diego (AM),
MARRERO Débora (AM), AIELLO Carlos (AM), WOOLLANDS Javier (AM), PALUMBO, Daniel (AM), AMENABAR Marcela (AM), PALACIOS Ricardo (AM), VARGAS Marisa (AM), CIANO Ariel (AM), CIRESE, Gerardo (AM), LUCHESSI Mario (FEP//MP//AM).
ABSTENCIÓN / [AUSENTE]: BARAGIOLA
Vilma (UCR), ABAD Maximiliano (UCR), MAIORANO Nicolás (UCR), RODRIGUEZ Mario (UCR), [ABUD Eduardo (UCR)].
EN CONTRA: ARROYO
Fernando (AA), SAENZ SARALEGUI G. (AA), BERESIARTE
Verónica (FPV), MARAUDE Fernando
(FPV), RETAMOZA Pablo (FPV), ALCOLEA Hernán (AA//PRO//FR).
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En la extensa entrevista realizada por Santo Biasatti a Cesar Pelli, en un par de oportunidades habla de obras y proyectos en distintos lugares del mundo y en especial latinoamérica y argentina, pero NO MENCIONA las torres en Mar del Plata. ¿Por qué, si había dicho tener mucho afecto y deseos de dejar su huella aquí? ¿Será tan importante este proyecto?
