Cuando se crea en 1995 el Código de Preservación Patrimonial (CPP) por Ord. 10.075, y se lo acompaña de un listado de bienes, puntuales y de pequeños conjuntos, ya existían estudios que planteaban la conveniencia de crear Áreas Patrimoniales. Éstas tendrían por objeto salvaguardar conjuntos mayores, pero por sobre todo mantener la situación de armonía respecto del contexto urbano en el que los bienes patrimoniales se hallaban. Su determinación implicaba, como medida mínima, establecer a través del Código de Ordenamiento Territorial (COT) indicadores particularizados en cuanto a retiros, alturas máximas y tipologías edilicias. No hubo voluntad política de establecerlos, ni entonces ni después, y así el patrimonio arquitectónico debió soportar graduales transformaciones del tejido urbano que los sometería a una constante descontextualización.
Sin embargo, esa situación inicial distaba de ser la más grave. En aquel año regía un COT que para la zona de la loma de Stella Maris –por citar como ejemplo un sector más que significativo en cuanto a la presencia de bienes patrimoniales- determinaba sobre la costa un Distrito E5b (Equipamiento y Residencial de Baja Densidad), y un Distrito R7 (Residencial Parque de Baja Densidad) hacia el interior del trazado. El primero establecía una altura máxima de edificación de 8,80 m (3 niveles), permitiendo alturas levemente mayores cuando se realizaran tipologías que no generaran medianeras, no pudiendo superarse en todo caso los 15,20 m (5 niveles), mientras que el segundo no admitía alturas mayores a los 7 m (2 niveles). Vemos que para este sector en el que encontramos obras destacadas como Villa Ortiz Basualdo, Villa Normandy, Chateau Frontenac, numerosos chalets como “Roesli”, “La Cenicienta”, entre otros de quien fuera el padre del “pintoresquismo marplatense” el Arq. Alula Baldassarini, el COT de entonces era bastante benévolo en cuanto a la conformación del tejido urbano que los contenía.
Claro que aún quedaban puertas abiertas por las cuales generar situaciones desfavorables al contexto, y cuando no se las abría a través de las “excepciones”. Y esas cosas sucedieron, y como siempre fue más fácil convalidar y generalizar el error que enmendarlo, se fueron realizando modificaciones en los Distritos para “ajustarlos a la realidad”. Analizando el COT actualizado en el año 2000, podemos ver que el sector costero había sido rezonificado como Distrito R3 (Residencial de Densidad Media) y este avanzaba ahora hacia el interior del trazado tomando gran parte de la loma Stella Maris. La altura máxima se elevaba a 13,60 m (4 / 5 niveles, pudiendo ajustarse a la altura de una medianera existente, si ésta ya superaba lo establecido), y 18,80 m (6 / 7 niveles) cuando se desarrollaran tipologías de perímetro libre. Este aumento en los indicadores agravaría el proceso de descontextualización e incrementaría la presión inmobiliaria sobre los bienes patrimoniales. La crisis económica fue un respiro temporal; la recesión dejaba a la actividad de la construcción en espera de tiempos mejores para hacer uso de ese potencial edificable de los distritos urbanos.
Como forma de acelerar la llegada de esos “tiempos mejores” para la construcción, y cuando nada parecía ser peor para el patrimonio arquitectónico, se diseña un Régimen de Promoción, basado en el incremento de los indicadores del COT. La Ordenanza 15.203/2003 continuamente prorrogada, ahora hasta el 31 de enero del 2011 (Ord. 19.605/2010), por su parte plantea un incremento del 30 % en el FOT (es decir, cantidad total de m2 edificables) y en la Densidad Poblacional. Si bien esta ordenanza no daña directamente a los bienes patrimoniales, ya que no puede ser aplicada ni sobre las manzanas frentistas a la costa ni en inmuebles incluidos en el listado de Ordenanza nº 10.075 aún “cuando fueran desafectados de la misma o demolidos”; al combinarse con la Ord. 19.281 y modificatoria (Ord. 19.318/2009) que autoriza la “superación del plano límite”, pudiendo sumarse hasta dos nuevos pisos, se potencia el daño sobre los bienes patrimoniales al permitir la generación de un contexto más agresivo. Por otra parte, esta última ordenanza no exceptúa a los inmuebles incluidos en el listado del CPP, como bien hace la 19.605, con lo cual aumenta la presión inmobiliaria sobre los bienes patrimoniales, con el consiguiente aumento en los “pedidos de desafectación”.
Pero faltaba algo para debilitar todo intento de protección: Allanar el camino hacia las desafectaciones. Surgen así las modificaciones al CPP, Ord. 19.660 de marzo de 2010, por las cuales se pasa a privilegiar el interés del privado por sobre el de la comunidad, y el patrimonio más vulnerable, el de categoría C, que es de escala menor en cuanto a los criterios de valoración establecidos, pero no necesariamente en cuanto significado o apreciación por parte de la comunidad (y que incluye a lo que quizá sea lo más representativo y auténtico de la ciudad como lo son los “chalets pintoresquistas marplatenses”), sufren una sub-categorización en dos grandes grupos: los de contexto homogéneo y los de contexto heterogéneo, con tres sub-categorías cada uno, habilitando la ultima de ellas, la figura de “sustitución”. Entre las variables a tener en cuenta para determinar la sub-categoría se encuentran: La voluntad del propietario en mantener la declaratoria de bien de interés patrimonial, el estado de conservación del inmueble (que en muchos casos es consecuencia de la voluntad del propietario), el mantenimiento de la armonía con el contexto (y ya vimos como el COT, y las ordenanza recientes, alientan esa pérdida de armonía). Resultan entonces variables, que permiten una movilidad en la valoración, y un arribo tarde o temprano a una sub-categoría que admitirá la sustitución, es decir: demolición del bien patrimonial y construcción de obra nueva. La reciente ordenanza por la cual se autoriza “sustituir” el chalet “San José” (Baldassarini-1927) es un ejemplo de ello.
Intentan justificar estas decisiones diciendo que hay bienes y su contexto que se han dañado irreversiblemente. La teoría y la práctica en restauración, ampliamente conocida y aplicada por profesionales locales de reconocida trayectoria en la materia, y las acciones de demolición en pos del mejoramiento urbano, como las llevada acabo en las manzana 115 frente al Casino Central (por más que sea un recurso hoy excepcional, que puede implicar muchos años de espera) nos demuestran que la recuperación es posible mientras se preserve el bien. Pueden y deben darse entonces las modificaciones a las normativas que eviten caer en esas situaciones extremas y permitan un tejido urbano, donde conservación de los testimonios de la historia y generación de nuevos paradigmas arquitectónicos se desarrolle en forma armónica y donde se desaliente realmente la demolición de lo que se quiere proteger.
De todo lo expuesto surge una clara visión del retroceso que en materia de preservación de nuestros bienes culturales, en este caso arquitectónico-patrimoniales, ha sufrido la ciudad en los últimos meses. Con las ordenanzas dictadas y el lugar que se hace a los pedidos de desafectación, han dejado a nuestro patrimonio más sensible totalmente desprotegido.
Arq. Cristian Javier Andreoli
