Mar del Plata, 01 de julio de 2011
SENOR PRESIDENTE DEL
HONORABLE CONCEJO DELIBERANTE
ARQ. MARCELO ARTIME
HONORABLE CONCEJO DELIBERANTE
ARQ. MARCELO ARTIME
S / D
Visto el Proyecto de Ordenanza presentado bajo Exp. Nº 1668-D-2011, en el cual se plantea el reestablecimiento de incentivos a la construcción, y considerando,
* Que si bien el proyecto significa una mejora respecto a las precedentes Ordenanzas de estimulo a la Construcción, sobre todo en lo relativo a la protección de la morfología de algunos sectores urbanos, se advierte que en la misma aún no se contemplan los efectos (negativos y permanentes) que su aplicación propicia sobre la relación armónica que deben guardar los inmuebles reconocidos de Interés Patrimonial por la Ord. 10.075 y su contexto inmediato.
* Que en ese sentido el mayor daño sobre el paisaje urbano y la relación contextual de los inmuebles patrimoniales lo produce la construcción en altura que la ordenanza en cuestión, con la posibilidad de superar el Plano Límite, promueve. Los barrios con calidad urbano-ambiental, así como la gran mayoría de los inmuebles patrimoniales se caracterizan por su baja altura, generándose en consecuencia la sustitución de tipologías edilicias y el surgimiento de medianeras expuestas.
(Para su comprensión se adjuntan, en el Anexo A, algunos ejemplos de distorsión del entorno de bienes patrimoniales, producidas por falta de contemplación de este aspecto)
* Que no se excluye de la promoción prevista para los Distritos Residencial 7 (R7) al emplazo en la Loma Santa Cecilia, y que por ser el sector histórico patrimonial más significativo, no es aconsejable estimular la edificación en el mismo sin antes establecerse lineamientos que lo protejan integralmente como área de valor patrimonial.
* Que si bien el Artículo 8º del proyecto de ordenanza en estudio establece que los beneficios no serán de aplicación a los inmuebles incluidos en el Anexo I de la Ordenanza 10.075 y sus modificatorias “cuando fueran desafectados de la misma o demolidos”, no queda en claro si quedan excluidos del beneficios los inmuebles que mantengan la declaratoria, siendo en ese caso desaconsejable que se incremente el potencial edificable, por cuanto el mismo propicia la alteración del bien patrimonial.
* Que de acuerdo la Ord. 6997 (Reglamento General de Construcciones), Artículo 3.3, la estética edilicia es de orden público, perteneciendo todas las fachadas o paramentos exteriores de un edificio al bien estético de la ciudad, y por lo cual queda facultada la Dirección de Obras Privadas para “rechazar los proyectos que estén en desacuerdo con los preceptos de la arquitectura y/o con las características de la zona”.
* Que la posibilidad que se establece sobre Manzanas de los Distritos Urbanos Residenciales 4 (R4) que limiten en uno o más de sus frentes a un Distrito de alta densidad (R1, C1 y C1a) de incrementar en un 15% el FOT y Dn. y superar el Plano Límite en una (1) planta, puede propiciar la alteración del paisaje urbano (en algunos casos homogéneo y consolidado) hacía el interior de esos Distritos (por ejemplo Chauvin, calle La Rioja, vereda impar).
* Que se deja de lado la voluntad de los vecinos de algunos sectores urbanos, como ser el de Punta Mogotes, donde el distrito R3 se aparta de la costa e ingresa hacia el interior del trazado urbano.
* Que sobre las parcelas que están sobre el frente marítimo, del mencionado Distrito Residencia 3 (R3) del sur de la ciudad, así como del que está al norte de la misma, a partir de la calle Río Negro, el proyecto no contempla dar solución al problema del “ensombrecimiento” de nuestro paseo costero,
La Asociación Civil Marplatenses Defensores del Patrimonio Arquitectónico y Urbano desea sugerir para el proyecto que se tramita por Exp. Nº 1668-D-2011, lo siguiente:
1) Que queden excluidos de los beneficios de la ordenanza toda manzana que contenga, en cualquiera de sus frentes, un inmueble de Interés Patrimonial, es decir incluido en el Anexo I de la Ordenanza 10.075 y sus modificatorias.
Evaluada la aplicación del Proyecto de Ordenanza actual sobre los distritos de alta y media densidad de 11 planchetas intraejidales (las correspondientes al borde costero y área central de la ciudad por ser dónde mayormente se localizan los inmuebles patrimoniales), la exclusión propuesta significa una reducción de sólo un 10% del conjunto de manzanas afectadas por la misma (El porcentaje desciende significativamente si se contemplan también la afectación a manzanas de distritos de baja densidad, como ser el R7, y las demás planchetas intraejidales). (Ver planchetas y cuadro en Anexo B)
2) Que queden excluidos de los beneficios de la Ordenanza los Distritos Urbanos Residenciales 3 y 7 (R3 y R7) localizados en la Loma Santa Cecilia.-
3) Que se incorpore un artículo por el cual se reafirme que, según lo dispuesto por el Artículo 3.3 de la Ordenanza 6997 (Reglamento General de Construcciones), podrá ser rechazado todo proyecto que esté en desacuerdo con las características de la zona (entorno, sector urbano, o barrio).-
4) Que se exija para la aplicación de los incentivos sobre el borde costero, la necesidad de materializar la superación del Plano Límite en forma escalonada hacia el interior de la parcela. Esto no sólo reduce el cono de sombra sobre el corredor costero, sino que no distorsiona su perfil urbano respecto a las edificaciones materializadas con el PL vigente y las que se materialicen en el futuro cuando cesen los incentivos que se plantean.-
5) Que para el caso particular del R3 y C2 de Punta Mogotes se tenga en cuenta la voluntad manifiesta y reiterada de los vecinos del sector, atento a la distorsión que la aplicación de los incentivos previstos pueden ocasionar sobre el tejido urbano que los mismos desean conservar.-
A la espera de que hagan lugar a las observaciones vertidas en beneficio de la ciudad toda, les saludamos muy atentamente.
ANEXOS A y B
------- PD -------
El 14-07-11 el HCD aprobó la ordenanza Nº 20437 introduciendo casi la totalidad de las modificaciones sugeridas:
Ítem 1 - Exclusión del régimen de incentivos de las cuadras que contengan algún inmueble reconocido de interés patrimonial por la Ord. 10.075, para no alterar su contexto más de lo que plantea el actual COT.
Ítem 2 - Exclusión del régimen de incentivos de los Distritos R3 y R7 localizados en la Loma Santa Cecilia, dado el significativo valor patrimonial del área.
Ítem 3 - Inclusión de un artículo que reafirma y condiciona el otorgamiento de incentivos, a lo dispuesto por Reglamento General de Construcciones en su artículo 3.3, por el cual queda facultada la Dirección de Obras Privadas para “rechazar los proyectos que estén en desacuerdo con los preceptos de la arquitectura y/o con las características de la zona.”
Ítem 4 - Exigencia de un retiro de frente escalonado en los pisos que superen el Plano Límite (altura máxima) en las parcelas frentistas al Bvard. Marítimo (de calle Río negro hacia el norte, y de calle Almafuerte hacia el sur. El tramo costero central queda excluido), a fin de no romper el perfil urbano que plantea el actual Código de Ordenamiento Territorial (COT) y no incrementar el cono de sombra sobre el paseo costero.
