Nota 93-A-2012
Mar del Plata, 20 de abril de 2012
Sr. Presidente del H.C.D.
del Partido de Gral. Pueyrredon
ABG. ARIEL CIANO
S / D
Ref.: Expediente Nº 1284-E-2012
Proyecto de Ordenanza que
promueve construcción de cocheras
De nuestra mayor consideración:
Nos dirigimos a Usted con motivo del Proyecto de Ordenanza que se tramita bajo el Expediente de referencia, y por el cual se pretende promocionar la construcción de cocheras en Distritos Urbanos de media y alta densidad, adicionando uno o dos pisos respectivamente, a las alturas máximas establecidas en las ordenanzas que regulan el Ordenamiento Territorial.
Al respecto, esta Asociación se ve en la necesidad de reiterar la serie de observaciones realizadas en el transcurso de los años 2010 y 2011, a la vez que aportar otras nuevas, en virtud de los efectos nocivos que este proyecto tendría sobre la morfología urbana y sobre los bienes patrimoniales arquitectónicos, dispersos tanto en tejidos homogéneos como en heterogéneos.
A) Efectivamente, en el transcurso del año 2010, con la vigencia de las Ordenanzas 19.605 (incentivo a la construcción) y 19.281 (flexibilización del plano límite) comenzó a evidenciarse:
* Una severa distorsión de la morfología urbana en barrios característicos,
* La demolición de inmuebles que, a pesar de no estar protegidos por la Ordenanza 10.075, aportaban a la identidad de la ciudad, y
* Un incremento en el surgimiento de medianeras expuestas que afectan el contexto de bienes patrimoniales y la calidad del paisaje urbano en general.
(Se adjunta nota 70-M-2011 presentada con observaciones formuladas al texto del proyecto contenido en el Exp. 2326-P2010, y que guarda relación con el que aquí analizamos – Ver Anexo / Hoja 1).
Esta problemática motivó que el Municipio tomara medidas y sancionara las Ordenanzas:
20.263 – Que suspendió por 90 días el otorgamiento de permisos de demolición en un sector de la ciudad.
20.304 – Que disminuyó la altura del Plano Límite en el Distrito R4 (media densidad)
20.437 – Que renovó el régimen de incentivo a la construcción, pero con varias exclusiones y limitaciones que tienden a no alentar las distorsiones ante mencionadas.
Hasta aquí es evidente que el proyecto de referencia, como está planteado, reestablecería el factor distorsivo que con estas ordenanzas había sido parcialmente corregido. (Se adjunta Nota emitida en apoyo a las medidas tomas por el Municipio – Ver Anexo / Hoja 2)
B) Tanto antes de la sanción de las Ordenanzas recién enumeradas, como luego de ellas, al evidenciarse que no resultaron suficientes para dar solución definitiva a la “distorsión morfológica y pérdida de bienes patrimoniales”, varios vecinos de distintos sectores de la ciudad han presentado Petitorios que reclaman PROTECCIONES INTEGRALES de los mismos, a partir de la disminución de indicadores para frenar este proceso.
154-N-2010 Punta Mogotes
29-C-2011 Punta Iglesia
73-N-2011 Chauvín – Divino Rostro
30-N-2012 Stella Maris – Playa Grande
Ninguno de ellos ha tenido respuesta al día de hoy, y sus reclamos parecen no ser escuchados en la misma medida que son escuchados los reclamos de “más m2” o “excepciones a las normas de tejido urbano” que determinados sectores constantemente reclaman, y que sólo tienen como mira la maximización de ganancias y no la mejora de las condiciones urbanas.
(Se adjunta copias de las Notas de la Asociación en apoyo a los Petitorios mencionados – Ver Anexo / Hojas 3 a 5)
Es oportuno aclarar que mayores incentivos a la construcción en general o a la construcción de cocheras en particular (como el caso del proyecto en cuestión) impacta directa y negativamente sobre los bienes patrimoniales (estén o no reconocidos oficialmente a través de la Ord. 10.075 y modif.), al generar una mayor presión inmobiliaria sobre los mismos: alentando el proceso de sustitución en unos, o propiciando el pedido de desafectación y deterioro por abandono de los otros, como consecuencia de verse incrementado su potencial edificable.
C) Si bien el COT ya establecía en su Artículo 5.5.2.2 la exigencia de módulos de estacionamiento tanto en viviendas multifamiliares como en otros usos, con la Ordenanza 20.304 se elevó el requisito a 1 modulo de estacionamiento por cada unidad de departamento. Es decir que la necesidad de estacionamiento está contemplada y es exigida por la normativa vigente, con lo cual no debieran estar construyéndose edificaciones que no cumplan con esta normativa.
Además la construcción en general está promocionada (Ord. 20.437) contribuyendo de esa forma a mejorar las condiciones del inversor que debe hacer frente a los requisitos de unidades de estacionamiento. Por ello, no creemos conveniente un proyecto que plantea duplicar los beneficios (económicos y temporales) para unos pocos, en perjuicio (patrimonial-ambiental y permanente) para todos.
Por otra parte, la promoción para que se construyan más unidades de estacionamiento también está dada hoy por la Ord. 19.215 y modif. 20299/11 que exime de Tasas de Servicios Urbanos, Derechos de Construcción, entre otros beneficios, en el caso de reciclado de viviendas multifamiliares o en nuevas edificaciones que destinen un 80% de su estructura a cocheras.
Cambe aclarar también en este aspecto, que la construcción de cocheras en viviendas multifamiliares, si bien necesarias, no soluciona el problema del estacionamiento vehicular en la vía pública (al que el Proyecto de Ord. en cuestión dice responder), por cuanto el mayor problema se genera cuando los vehículos salen de estas residencias hacia los lugares de trabajo, comercio, recreación o estudio, es decir entre las 8:00 y las 20:00 hs. aprox. Basta con analizar el grado de ocupación de esta cocheras en el rango horario mencionado para comprender, que lo que se necesita son “PLAYAS DE ETACIONAMIENTOS DE USO PÚBLICO” (en inmuebles de dominio privado), y éstas efectivamente están promocionadas por la Ord. 19.215 recién citada.
D) La búsqueda de mecanismos que pongan frenos a distorsiones enumeradas en el punto A), y que por la presente reclamamos, guarda sintonía con las declaraciones vertidas recientemente por el Ejecutivo Municipal en cuanto a la preocupación por la fisonomía y el paisaje urbano de la ciudad, y en relación a la sanción de un nuevo Código de Publicidad, que entre sus objetivos plantea:
* Recuperar y revalorizar nuestro medio ambiente urbano
* Redescubrir nuestro patrimonio arquitectónico y cultural
* Recuperar la identidad patrimonial de la ciudad
* Proteger, promover y mejorar los valores del paisaje urbano y de la imagen de las ciudades de Mar del Plata y Batán.
Se hace evidente aquí también, que el proyecto en cuestión colisiona con estos objetivos al potenciar el factor distorsivo que lleva a la ruptura de los tejidos urbanos consolidados, al alterar las condiciones de aquellos en vía de consolidación, al incrementar los conos de sombra, la exposición de medianeras, las servidumbres visuales (todo lo cual degrada el medio ambiente urbano que se pretende “revalorizar”.
Por todo lo hasta aquí expuesto, y sin dejar de comprender que es necesario dar respuesta a la necesidad de un ordenamiento del tránsito vehicular en la ciudad, pero entendiendo que esta respuesta no puede surgir sino en el marco de una planificación integral, que contemple entre otras variables: una zonificación que indique dónde es aconsejable alentar o desalentar la circulación vehicular*, que impacto tienen sobre la morfología urbana en general y sobre los bienes patrimoniales en particular, la proyección de conos de sombra, la densidad urbana en relación a la infraestructura de servicios, etc., etc., rechazamos el Proyecto de Ordenanza que se tramita bajo en nº de Expediente 1284-E-2012.-
Sin otro particular, saludamos a Usted muy atentamente.
------- PS -------
* Igual nota se dejó, el mismo día, en Secretaría Privada del Intendente.
* "El Parking de la República" -San Miguel de Tucumán- (Suplemento m2 / Página 12, 21/04/12).
* Ver gráfico explicativo elaborado por MDP a+u sobre el impacto del proyecto y evolución legislativa del proyecto.
* Ver gráfico explicativo elaborado por MDP a+u sobre el impacto del proyecto y evolución legislativa del proyecto.
