marzo 2015

CONSIDERACIONES

-Elaboradas en el marco de la convocatoria a participar

de la Comisión Honoraria Asesora de Preservación Patrimonial-

SOBRE LA SOLICITUD CONTENIDA EN EL EXP. 2183-D-14

-Solicitud de desafectación del Listado de Bienes Patrimoniales del chalet “Tanoira”, propiedad del Colegio de Magistrados y Funcionarios del Departamento Judicial de Mar del Plata-

1. CONSIDERACIONES PRELIMINARES

1.1. Sobre integración y rol de la Comisión Asesora

MDP a+u ha aceptado la invitación a participar de la Comisión Asesora, conformada de acuerdo al Decreto 2668/11, en el marco de la predisposición al diálogo que permanentemente sostenemos, no obstante discrepar -como ya hemos manifestado en otras ocasiones- en cuanto al criterio de su conformación, la arbitrariedad con la que es convocada por parte de la Unidad de Gestión de Preservación Patrimonial, como así también la propia integración de esta Unidad de Gestión.

Sumamos así nuestro aporte a la Comisión sin perder de vista el rol de ASESORAR que la misma debe cumplir, es decir, sin reducir la intervención a una simple manifestación da apoyo o rechazo a una determinada propuesta o solicitud, y fundando el asesoramiento en un saber disciplinar. Asimismo por tratarse de una Comisión Asesora de PRESERVACIÓN PATRIMONIAL -y exclusivamente de patrimonio arquitectónico y urbano-, entendemos que ese asesoramiento debe versar principal y esencialmente sobre los aspectos que hacen al reconocimiento y conservación de un inmueble, conjunto de inmuebles o sector urbano como bien cultural y luego, cuando corresponda, sobre otras cuestiones tales como lo actuado en el expediente, generación de empleo, etc.

1.2. Sobre el Código de Preservación Patrimonial y la modificación de 2010.

Mar del Plata posee un patrimonio arquitectónico y urbano tan variado como quizá en pocas otras ciudades del país pueda encontrarse: Desde la más simple producción arquitectónica pero cargada de un valor histórico y simbólico sin igual para la ciudad como la Capilla Santa Cecilia, hasta la más excelsa obra artística como la que contiene el Instituto Unzué en su oratorio; desde la más modesta pero auténticamente nuestra construcción residencial como el chalet estilo “mar del plata”, hasta un paradigma de la arquitectura moderna internacionalmente reconocido, como la Casa sobre el Arroyo.

A pesar de esa variedad, el Código de Preservación Patrimonial (Ord. 10.075) los agrupa en tan sólo tres (3) categorías, “A”, “B” y “C”.[1] Particularmente en la Categoría “C”, designada como de “valor contextual”, engloba tanto a inmuebles de relevancia superlativa en términos de identidad como los chalets estilo “mar del plata”, como a otros tipos de chalets, o incluso obras singulares que han quedado en esta categoría por no considerarlas con atributos suficientes como para alcanzar la Categoría “B”. Si a esto le sumamos las diferentes situaciones urbanas en que fueron quedando producto de sus declaratorias aisladas y la alteración progresiva de su contexto por falta de consideración en el Código de Ordenamiento Territorial, vemos que la situación a la que han ido arribando muchos de esos bienes es compleja. [El caso que nos ocupa, como veremos más adelante es un ejemplo de los deficientes niveles de categorización y sub-categorización que presenta el Código].

En relación al problema del contexto de los bienes categoría “C”, la modificación del Código de Preservación efectuada por la Ord. 19.660 planteó una “solución” mediante la sub-categorización de los mismos, agrupándolos según se encuentren en Contextos Heterogéneos y Contextos Homogéneos, y planteando en cada uno de ellos tres (3) sub-categorías, e introduciendo en la última de cada grupo la posibilidad de “sustitución” del bien.

Nos interesa en este punto marcar lo que entendemos como tres grandes perjuicios a la preservación patrimonial que se produjo con dicha modificación.

1º Habilitar la posibilidad de demoler un bien por las condiciones de su contexto, cuando no se han establecido las medidas para que cese el deterioro de esos contextos. Por el contario, las disposiciones de los últimos años han tendido a incrementar la alteración de los mismos (incentivos a la construcción, superación de plano límite, piso adicional para “amenities”, excepciones).

2º Incluir en las variables de sub-categorización aspectos como “la voluntad de los propietarios en mantenerlos” o “Adecuado estado de conservación material”, cuando sabemos que la creciente capacidad constructiva de las parcelas -producto de lo señalado en el punto anterior, y que se establece sin considerar su efecto sobre el patrimonio- es inversamente proporcional a la voluntad de mantener, y que el deficiente estado de conservación muchas veces es producto de lo mismo.

3º Introducir la figura de “sustitución”, habilitando a que se justifique una desafectación en función de la obra que se construirá en su lugar, olvidando que el valor testimonial de un bien patrimonial es insustituible, y descartando así las posibilidades de que un bien degradado sea restaurado y su contexto armonizado mediante las adecuadas normas urbanísticas. Esto ha generado ya situaciones sumamente paradójicas.[2]

Valga aclarar, como cierre de este ítem, que las distintas categorías implican o deberían implicar distintos aspectos valorativos y en consecuencia distintos grados de intervención posible a fin de que no se alteren los atributos reconocidos, y NO una menor o mayor posibilidad de ser desafectados.

1.3. Sobre los motivos de la solicitud de desafectación, y algunas consideraciones efectuadas por los solicitantes mediante Notas agregadas al Expediente.

Nos interesa en este punto resaltar la causa por la cual los propietarios del chalet en cuestión solicitan la desafectación. Si bien comienzan la fundamentación mencionando necesidades funcionales que el bien no satisface, pronto se arriba a la causa real de la solicitud, y es la de obtener un mejor precio de venta de la propiedad. Según se advierte en las tasaciones contenidas en el expediente se produce un desfasaje entre el valor del inmueble con los metros cuadrados construidos que posee, y el valor del mismo si allí pudiera hacerse un negocio inmobiliario que haga uso de la capacidad constructiva que permiten las normas urbanísticas.

En relación a esto observamos:

a) La capacidad constructiva de una parcela, no es un ‘derecho adquirido’ por su propietario (es decir, algo propio del derecho dominial), sino que surge de una regulación que en función del interés público (bien común de la sociedad entera) impone y puede modificar el Municipio mediante una norma urbanística.

b) En este caso en particular los propietarios del inmueble solicitan la desafectación del mismo no porque la misma impida hacer uso y goce de la propiedad, o no puedan disponer de ella, o se impida hacer uso de la capacidad constructiva (ya que no ha sido lo solicitado), sino al solo efecto de obtener en su venta un mejor precio de mercado.

c) Es el beneficio que se obtendría de hacer uso de la diferencia que se produce entre lo construido y lo que podría construirse si no mediara la restricción “implícita” impuesta por declaratoria, es decir la capacidad constructiva remanente, lo que incide sobre las valuaciones contenidas en el expediente y que, llegado el caso de presentarse la solicitud de construcción, sería lo “susceptible” de ser compensado en caso de su denegatoria.

d) Dado que los propietarios han manifestado no tener voluntad de demoler ni construir en el sitio, sino sólo de vender -algo que la declaratoria no impide-, no se entiende en consecuencia la negativa a recibir una compensación, vía transferencia de indicadores a otras parcelas.

e) Al no existir ninguna solicitud de construcción aprobada y que haga uso de la capacidad constructiva que la norma urbanística actual determina, el Municipio puede variar esta norma sin que ello genere obligación de indemnizar.

En cuanto a las consideraciones realizadas por los solicitantes, nos interesa señalar algunas partes de la nota presentada con fecha 27 de febrero y consta a Fs.128 a 135 del Exp. en cuestión,

f) Se menciona en la misma: “Pareciera que defender nuestro derecho de propiedad resulta una traba… una molestia para satisfacer los intereses de una reducida comunidad activa, estrechamente ligada a la temática de la preservación…pero que de manera alguna consideramos que éstos sean alcanzados a costa de nuestro patrimonio”

Creemos que es desacertado intentar soslayar la importancia de la preservación del patrimonio cultural, derecho también consagrado por la Constitución Nacional en su Art. 41, reduciéndola al “interés de una reducida comunidad activa”, cuando en todo caso lo que hace esa comunidad es bregar por que se garantice un derecho, en beneficio de toda la comunidad,[3] y al hacerlo no pretende que se vulneren otros derechos, como lo ha hecho saber en nota que constan también en el expediente.

g) Luego manifiestan: “somos los actuales propietarios del inmueble y no prestamos conformidad al régimen normativo que se nos pretende imponer”.

Creemos conveniente recordar que con fecha 16 de abril de 1998, los actuales propietarios inician el Expediente 07111-5-1998 por el cual solicitan la exención de la Tasa de Alumbrado, Limpieza y Conservación de la Vía Pública, que la declaratoria de Interés Patrimonial habilita. Entendemos en esa solicitud una aceptación implícita de la declaratoria.

h) En otra parte del escrito se pretende exponer como “absolutamente razonable” la desafectación en virtud de un listado de desafectaciones aprobadas por el Municipio. Al respecto entendemos al menos cuestionables varias de ellas, en tanto se han hecho en contra del interés colectivo, y por otra parte la absoluta razonabilidad se hace también discutible cuando se puede contraponer al listado un listado de “desafectaciones rechazadas” por el Honorable Concejo Deliberante, por caso: Chalet Etcheto (Colón y Catamarca), Ex Farmacia Garagnani (H. Yrigoyen 1910, esq. Belgrano), Ex Chalet del Asoc. Cristiana Femenina (San Luis 1218 esq. 11 de Septiembre), Chalet Segura (Falucho y Santa Fe).

2. CONSIDERACIONES SOBRE EL INMUEBLE Y SU ENTORNO

2.1. Sobre los valores patrimoniales de la obra arquitectónica

En este punto nos limitaremos a remarcar algunos datos de la evaluación elaborada por el Área de Patrimonio del Municipio, a corregir otros, y a aportar nuevos a fin de exponer los atributos que fundamentan el reconocimiento patrimonial del inmueble. Pretendemos avanzar en el análisis valorativo del mismo, sin darlo por acabado, ya que es una tarea que requeriría mayor tiempo para ser abordado del que se dispone para presentar este informe.

Proyectista y Constructor:

El chalet fue construido en el año 1928 para el Dr. Juan Tanoia, y según consta en placa original existente en la fachada del inmueble sobre calle Olavarría, fue proyectado por los Ingenieros “Adolfo T. Moret” y “Carlos Méndez Calzada”, y (s/ Expediente I-C-201-10) construido por Antonio Travaglia.

Adolfo Teófilo Moret, ingeniero civil. Entre su producción podemos contar el Cine Teatro Gran Rex (1937), obra en la que participó con el destacado arquitecto Alberto Prebisch, y que en su momento fue la mayor sala cinematográfica de América y máximo exponente de la arquitectura moderna porteña; el Edificio de Oficinas-Cine Hall de Diagonal Norte al 1000 (catalogado por la Dir. Gral. de Patrimonio), el Ex Cine de calle Lavalle 777, y el edificio de Av. Libertad 1693 esq. Libertador (1935, nuevamente con Carlos Méndez Calzada, y en uno de cuyo departamentos vivió sus primeros años de arribado al país el poeta español Rafael Alberti)^{^[4]}, todos en la ciudad de Buenos Aires, y en estilo racionalista.

Antonio Travaglia, constructor. Fue uno de los fundadores del Centro de Constructores y Anexos de Mar del Plata (1935), y actuó en varias obras relevantes como el Chalet de José Alemani (“Las Claritas”, 1927) de Olavarría 2464, también declarado de Interés Patrimonial.

Tipología / Estilo:

La casa tipo chalet “constituye uno de los pocos ejemplos existentes de arquitectura Neocolonial de sesgo andaluz en Mar del Plata… Dan cuenta de ello las características morfológicas y materiales de la casa. Reelaborando el repertorio estético-compositivo de la arquitectura del periodo colonial en nuestro país, se destacan el uso de los muros texturados blanqueados, las cubiertas con tejas españolas, las molduras y guardapolvos enmarcando vanos, las rejas de hierro, la combinación del color blanco con el ocre, las mayólicas esmaltadas, la aparición de hornacinas y columnas salomónicas, entre otros recursos”. (Fs. 20 del Exp. 6778-2-2011)

El estilo lejos de ser un simple “revival” historicistas, es la expresión de la búsqueda de una “arquitectura nacional” emprendida a principios de s. XX y que varios profesionales entendieron que debía mirar al pasado colonial, entre ellos el Arq. Martín Noel, el Ing. y Arq. Ángel Guido o los Ings. Muñoz González y Aranda y Repeto. Su simplicidad y articulación volumétrica se corresponde con las licencias y modalidades alternativas que la composición “neo-colonial” permitía, y que en algunos casos “a la manera del pintoresquismo, el énfasis en los agrupamientos irregulares…daba a muchas de estas arquitecturas las conformaciones cubistas y asimétricas que estaban explorando paralelamente los modernistas”.[5]

Cabe resaltar que la refuncionalización efectuada para servir de sede del Colegio de Magistrado no ha desvirtuado el carácter de la obra.

Estado de Conservación:

Se menciona en Fs. 20 del citado expediente que “…la construcción mantiene desde el exterior su fisonomía original por lo cual fue merituada en el año 1995 como inmueble con valores patrimoniales. De la inspección ocular surge que la casa presenta un estado general de conservación bueno, pese a algunos deterioros en revoques, pinturas, cielorrasos, etc. que parecen no comprometer la integridad.”

Al respecto podemos agregar que en nuestra visita a la casa, en ocasión de una reunión con directivos de la entidad propietaria del bien, mantenida el 19 de diciembre de 2014, pudimos verificar el mantenimiento de esas buenas condiciones materiales en su interior, y que se corresponden con las mostradas en las fotografía contenidas en el referido expediente. Por su parte, las condiciones de falta de mantenimiento que se observan en el exterior, son meramente superficiales por cuanto involucran principalmente a la pintura, y es producto quizá de desatención temporal producto de la solicitud que analizamos. Es de destacar que los mismos propietarios reconocieron recientemente en comunicado de prensa que “el inmueble se encuentra en muy buenas condiciones de preservación patrimonial”.

Importancia de los propietarios actuales:

Los casi dieciocho (18) años de permanencia de la entidad colegial en el inmueble han hecho que se conozca al bien más como “sede del Colegio de Magistrados” que como “chalet Tanoia”. Esta extendida permanencia de la entidad se transforma en un valor más del inmueble, en tanto historia de la ciudad y sus instituciones. Así, la etapa en que se ponderaba positivamente la contribución de la Institución a la preservación del inmueble, como la actual en la que lamentablemente se torna negativa en función de la solicitud en cuestión, son parte de una misma historia y que capitaliza el inmueble como atributo.

“La arquitectura constituye un documento histórico excepcional. Es un testimonio cultural que nos permite extraerle una gran cantidad de información, no solamente sobre la arquitectura en sí misma sino también sobre la sociedad que lo creó y lo usó”^{^[6]}

A la luz de lo expuesto entendemos deficiente el análisis valorativo efectuado en la planilla de sub-categorización (no obstante discrepar con su implementación, como se señaló más arriba) por cuanto no se asignó puntos, como entendemos correspondería, en las siguientes variables:

- Adecuada refuncionalización

- Autenticidad arquitectónico-tipológica

- Adecuado estado de conservación material

- Importancia del proyectista o constructor

- Importancia de la figura de los propietarios actuales

- Referente urbano

2.2. Sobre la situación urbanística y patrimonial de su entorno

El chalet Tanoia se encuentra emplazado en un Distrito Urbanístico Central 1 (C1a), “Zona destinada a la localización de usos urbanos centrales de índole administrativa, comercial, financiera, institucional y afines, compatibles con uso residencial de densidad alta”. Producto de esta zonificación, la manzana en la que se encuentra se ha ido consolidando con edificación en altura, a excepción de un par de parcelas contiguas sobre calle Brown. No obstante esta situación, entendemos necesario ver qué sucede un contexto más amplio.

Si analizamos la localización de bienes patrimoniales vemos que el chalet Tanoira se integra a un sector con alta concentración de éstos. Los inmuebles que allí encontramos son de muy variada antigüedad, tipología y estilo, e incluso algunos, a muy escasas cuadras del chalet Tanoira, trascienden el interés patrimonial meramente local, como ocurre con Villa Ortiz Basualdo y Villa Normandy (declarados Patrimonio Provincial) y la Torre Tanque de Agua (declarada a nivel Nacional).

Esto hace que, luego de la Loma Santa Cecilia -sobre la cual nos referimos en el informe presentado para el Exp. 1804-D-14 (chalet Plus Ultra)-, este sector en torno a la Loma Stella Maris sea también de relevante importancia para promover su tratamiento como Área Patrimonial.

A diferencia de la Loma Santa Cecilia, aquí la construcción en altura se vio más desarrollada, y los Distritos Urbanísticos de media y alta densidad han ido avanzando sobre los tejidos de baja densidad. Esto sin embargo no es impedimento para reconocer su valor y actuar en consecuencia. Como señalamos en una Ficha de Proyecto que Presentamos en agosto de 2013 al Plan Estratégico, denominada “Protección y Recuperación Urbanística de Áreas con Concentración de Bienes Arquitectónico-Patrimoniales”, y que reiteramos en Jornadas de Reflexión sobre un nuevo COT:

La ciudad posee áreas que, por ser las de más temprana ocupación territorial, concentran gran número de inmuebles declarados de Interés Patrimonial (Ord. 10.075). Si bien su lenta y en cierta forma heterogénea consolidación urbana, sumado a la posterior incorporación de tipologías arquitectónicas de fuerte contrate con lo pre-existente, ha hecho que se aparten de las convencionales “Áreas Histórico-Patrimoniales”, es posible reconocer en ellas una unidad, una relación entre los bienes que allí se emplazan.

La falta de protección integral y contextual de estos bienes provoca conflictos que llevan no sólo a su pérdida gradual o la alteración drástica de su entorno, sino que conduce a la degradación paisajística y ambiental de toda el área.

Ante esa situación en la ficha se plantea: “…delimitar, caracterizar y regular urbanísticamente áreas de la ciudad con concentración de bienes patrimoniales, para favorecer la preservación de los mismos, potenciar su relación, mejorar la calidad paisajístico-ambiental de las áreas y posibilitar su aprovechamiento turístico y educativo”.

Entre las acciones a considerar se mencionan:

* Normas de tejido urbano necesarias para desalentar la sustitución de tipologías arquitectónicas que acompañan adecuadamente a los bienes patrimoniales y propendan a la reparación del tejido dañado.

* Estrategias para amortiguar el impacto de arquitectura disonante existente (criterios de graduación de alturas, de tratamiento de medianeras expuestas, etc.).

* Promoción de usos compatibles en y en torno a los bienes patrimoniales.

* Tratamiento de veredas y posible peatonalización de algunas calles.

* Regulación de estacionamiento en la vía pública, cocheras públicas y privadas

* Acciones de forestación y reforestación.

* Eliminación de polución visual causada por postes, columnas y letreros.

Con esto queremos señalar que, a pesar de la situación del chalet Tanoira en la manzana en que se encuentra, dentro de un Área mayor se revela importante su conservación, en tanto aporta a sus valores, nutre el paisaje urbano e interrelación con otros bienes en el reconocimiento de la misma.

A continuación presentamos una serie de imágenes que demuestran la relación entre los bienes patrimoniales cercanos al chalet Tanoira. Cabe aclarar que prescindimos de las imágenes aéreas o satelitales por entender que estas no ofrecen una percepción real de la ciudad. Es siempre en forma peatonal/vehicular y por sucesión de imágenes -que se fijan en nuestras mentes gracias a estos objetos diferenciales- que las personas construimos un mapa mental/perceptual de la ciudad, y en este caso de un Área Patrimonial de la misma. En esta “fijación de imágenes” la ubicación en esquina del chalet Tanoira se reconoce también importante.

3. CONSIDERACIONES FINALES

En virtud de lo analizado entendemos conveniente:

* Denegar la solicitud de desafectación y realizar los actos administrativos que permitan preservar el inmueble y compensar (si correspondiese o cuando correspondiese) al privado en lo que resulte estrictamente necesario,

* Dejar sin efecto la sub-categorización establecida en la Ord. 19.660 (Modificación del Art. 5º de la Ord. 10.075 - Suspensión del Anexo II) en virtud de los explicado en el punto 1.2 de este informe, o en su defecto realizar una re-categorización del inmueble ya que en la efectuada, y que consta en Fs. 6 del Expediente 6778-2-2011, entendemos no se ha ponderado debidamente: valor de autor (tanto de proyectista como de constructor), la adecuada refuncionalización, autenticidad tipológica, adecuado estado de conservación material, importancia de la figura de los propietarios actuales. Todo lo cual se fundamenta en el punto 2 de este informe.

* Modificar el distrito de pertenencia (COT) de la parcela en cuestión (junto con las restantes de la cuadra sobre calle Brown, entre Alsina y Olavarría, o incluso hasta calle Alvear) integrándola al Distrito Urbanístico Residencial 7 (R7) del conjunto “de las 4 manzanas”, teniendo en cuentas las consideraciones vertidas en el punto 1.3.a) y 2.2.

* No obstante producir el cambio de Distrito Urbanístico, mantener el ofrecimiento de transferencia de la capacidad constructiva remanente a otras parcelas, o formular la generación de un “certificado de transferencia” que puedan ofrecer en venta junto con el inmueble.[7]

* Avanzar en el tratamiento integral del Área bajo las consideraciones y experiencias nacionales e internacionales que sobre la temática existen, y que indefectiblemente parten de una adecuación de los indicadores urbanísticos a lo materializado por los bienes que se quieren proteger y un programa de beneficios que aliente la preservación.

* En función de lo anterior, establecer los estímulos que alienten al mantenimiento con uso y al mantenimiento edilicio de los bienes, y entre los cuales podría considerarse:

Reducción al 100% de las TSU

Habilitación de nuevos usos compatibles con el carácter del Área

Eximiciones de las tasas que correspondieran a la habilitación de esos nuevos usos.

Apoyo crediticio, etc.

Mar del Plata, 3 de marzo de 2015.-

[1] La ciudad de Rosario, en su normativa de protección patrimonial, no sólo establece ocho (8) categorías, sino que además trabaja con tres (3) instrumentos: Inventario, Declaratorias Puntuales y Áreas de Protección Histórica.

[2] El chalet San José -parte de un conjunto sobre calle B. de Irigoyen-, que fue demolido producto de la “sustitución” por tener en su parcela construcciones anexas y por tener como lindero al contrastante Ex Hotel Hurlingham. Por un lado las construcciones anexas que allí eran “detrimento de valor” y que podrían haberse removido, en otros bienes son autorizadas como “puesta en valor” como ocurre en Villa Luján. Por otro, el Ex Hotel Hurligham fue luego demolido, con lo cual desapareció la causa del “contexto heterogéneo”. Esto advierte la falta de planificación en materia patrimonial y el consecuente proceso destructivo de los bienes.

[3] Independientemente del grado conciencia que tenga la comunidad del beneficio de la preservación del patrimonio cultural, como ocurre con las medidas que debe tomar el Estado para garantizar la educación, la salud, la vivienda, etc. Vale recordar en este sentido que la UNESCO reconoce a la preservación del patrimonio cultural como una “necesidad social básica” por considerarla fundamental para la salud de la sociedad a largo plazo (Ver Informe Mundial sobre la Cultura 2000), y que éste también es el sentido que le reconoce nuestra Constitución Nacional al incluirla en su art. 41.

[4] Emiliozzi, Irma. “Españoles en Argentina. Alberti y León, los inmigrantes”, para diario La Nación / ADN Cultura, Buenos Aires, 10 de diciembre de 2010.

[5] Liernur, Jorge Francisco. Voz “Neocolonial” en Diccionario de Arquitectura en la Argentina, Buenos Aires, 2004.

[6] Ramón Gutiérrez, 1997.

[7] Tomar como antecedente la Ley 4461 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Ley de Transferencia de Capacidad Constructiva.

Solapas

jueves, 5 de marzo de 2015

Chalet de Jacinto Peralta Ramos (hijo)

martes, 3 de marzo de 2015

Chalet Tanoira. Informe presentado por MDP a+u en el marco de la convocatoria de la CHAPP