Nota 13-A-2015
Mar del Plata, 12 de enero de 2015
Sr.
Presidente del H.C.D.
del
Partido de Gral. Pueyrredon
NICOLÁS MAIORANO
S /
D
Referencia: Exp. 2257-E-2014
Autorizando a la firma "ILLARIY
EMPRENDIMIENTOS S.A.",
a afectar con el uso "Petit
Hotel" el chalet denominado "AVE MARÍA"
y a adoptar normas urbanísticas para
la anexión de un nuevo volumen edilicio, en el predio sito en la calle Alem
N° 2499/69.
Tenemos el
agrado de dirigirnos a Usted y por su intermedio al resto de los Sres.
Concejales, a fin de presentar observaciones respecto al Proyecto contenido en
el Expediente de Referencia; a saber:
El
proyecto allí comprendido plantea unificar las parcelas que contienen el parque
y las Dependencias de Servicio del chalet “Ave María”, no afectadas por la Ord.
10.075 (Parcelas 7, 8, 9A y 9C), con la parcela sobre la que se asienta el chalet y que sí está afectada
(Parcela 9B, de la Circ. I, Secc. E, Mz. 87B) y solicita indicadores
urbanísticos excepcionales para poder anexar un edificio de vivienda multifamiliar.
Esto se propone como una alternativa, más “favorable” para el bien, a lo que
surgiría de construir según indica las normas urbanísticas actuales (sin
excepciones) en las parcelas separadas.
Esta
unificación y el proyecto de construcción de un edificio de aprox. doce (12) pisos,
se fundamenta además en la “puesta en valor” del Bien Patrimonial que el
proyecto significaría. Al respecto debemos advertir que lo
planteado no es una puesta en valor, por
cuanto el bien se ha conservado hasta hoy pleno en sus valores y en
adecuado estado de conservación. Por el
contrario, el proyecto significa un deterioro de los mismos, ya que remueve las
Dependencias de Servicio y parte del parque con su vegetación, atributos estos
inherentes a un obra pintoresquista.
Este
deterioro no se produciría por casusas inevitables sino por imprevisión del
Gobierno Municipal, ya que desde 2010 venimos advirtiendo sobre la necesidad de
adecuar los indicadores urbanísticos a fin armonizarlos con lo materializado
por los bienes patrimoniales; porque esto significa moderar la especulación
inmobiliaria que empuja, como en este caso, a tener que optar por el “menor de
los males”.
Más aún,
en abril de 2013 nuestra Asociación
presentó Nota al Sr. Intendente Municipal manifestando preocupación por los
movimientos observados en el Bien (venta, retiro de mobiliario, etc.), y
solicitando tome los recaudos necesarios a fin de garantizar la adecuada
preservación del mismo y su contexto. El Expediente de presentación de la
propuesta (Exp. 8875-4-2013) por parte de la firma indicada en Referencia fue
iniciado en julio de 2013, con lo
cual ha habido sobrado tiempo para tomar los recaudos solicitados.
Deseamos
observar también que las condiciones
bajo las que se haría lugar a lo peticionado por la firma, no guardan analogía
con otros casos de excepciones en bienes patrimoniales, como ser lo autorizado
para el Chalet “La Marina”, de calle Falucho esq. Sarmiento, donde (sin
perjuicio de las observaciones que al respecto advertimos oportunamente, Nota
187-NP-2014) tanto la inversión necesaria para
recuperarlo de su acentuado deterioro, como la situación contextual
desfavorable, validaban la presentación de una solicitud de excepción.
En el caso
del chalet “La Marina” incluso se ofreció al Municipio la cesión de parte del bien
patrimonial. En el caso que nos ocupa ahora, como se señaló más arriba, el
inmueble se encuentra en aceptable estado de conservación, con lo cual tanto la
refuncionalización propuesta del mismo como la nueva obra que permitiría la
excepción, redunda en un gran beneficio para los propios inversores.
De lo
observado se desprende, que el Municipio lejos de encarar la protección del
patrimonio mediante el establecimiento de restricciones al dominio (vía norma
urbanística) y promoción de beneficios, alienta mediante estas excepciones -con
criterios desiguales entre un bien y otro- la especulación inmobiliaria en
torno a los mismos.
El
“beneficio” que obtiene la comunidad en muchos casos no es más que una
restauración del bien, sin plena garantía de su adecuado mantenimiento en el
tiempo. Da evidencia de esto, por ejemplo, la situación en que se encuentra hoy
la “Casa de Antero Carrasco”, en calle Córdoba y Bvard. Marítimo.
Por otra
parte, en el caso que no se cumpla con el mantenimiento del bien, o se alteren
sus características -cosa que hoy está ocurriendo con algunos bienes, expuestos
a los ojos de todos: Chalet “Mar y Mar” y Chalet “Lita Mami”- ¿qué recurso le
queda al Municipio para exigir la restitución a la situación original del bien?
En
consecuencia, creemos necesario insistir sobre la necesidad de limitar la
capacidad constructiva mediante normas urbanísticas (COT) en torno a los bienes
patrimoniales (manzana o cuadra) de forma tal que, por un lado se limiten las
expectativas de lucro y se evite el deterioro de las condiciones urbanísticas
de los bienes, y por otro posicione al Municipio en mejores condiciones para
establecer un sistemas de compensaciones y “transferencia de capacidad
constructiva remanente” que resulte equitativa y contribuya a mejorar las
condiciones urbano-ambientales-patrimoniales de muchos inmuebles declarados de
interés.
En el caso
particular del chalet de referencia, y a la luz de las observaciones vertidas,
el simple mantenimiento “en pie” de casa principal no resulta una compensación
equitativa frente al beneficio que la excepción solicitada otorgaría.
Entendemos que el Municipio podría incluir desde la cesión al dominio público
del edificio patrimonial, hasta la exigencia de receptar capacidad constructiva
remanente en otros bienes patrimonial -como ser el caso del “Chalet Tanoira”,
donde no hay suelo disponible para hacer lugar a una excepción a la norma
urbanística sin afectarlo negativamente-.
Esperando
tengan en cuenta las observaciones vertidas a fin de mejorar las condiciones de
preservación de este y otros bienes patrimoniales, y quedando a disposición
para ahondar respecto a lo expresado, los saludamos muy atentamente.
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