CONSIDERACIONES
-Elaboradas en el marco de la convocatoria a participar
de la Comisión Honoraria Asesora de Preservación Patrimonial-
SOBRE EL PROYECTO CONTENIDO EN EL EXP. 1804-D-14
-Solicitud de excepción a las normas de tejido urbano
para anexión obra nueva junto al chalet “Plus Ultra”-
1. CONSIDERACIONES PRELIMINARES
1.1. Sobre integración y rol de la Comisión Asesora
MDP a+u ha aceptado la invitación a participar de la Comisión Asesora, conformada de acuerdo al Decreto 2668/11, en el marco de la predisposición al dialogo que permanentemente sostenemos, no obstante discrepar -como ya hemos manifestado públicamente en otras ocasiones- en cuanto al criterio de su conformación, la arbitrariedad con la que es convocada por parte de la Unidad de Gestión de Preservación Patrimonial, como así también la propia integración de esta Unidad de Gestión.
Por otra parte, entendemos que la Comisión Asesora debe tener por rol ASESORAR, y no reducir su intervención a una votación de por SI o por NO dar apoyo a una determinada propuesta, tal como induce el propio Decreto de convocatoria al clasificar a las entidades participantes, o como se ha planteado en la reuniones precedentes respecto a la posibilidad de conformar un Acta de la Comisión en la que se expresen en primera instancia las “coincidencias” y luego si corresponde las posturas en “disidencia”. Consideramos que más claro será el aporte si cada disciplina/sector explicita y fundamenta su postura o asesoramiento desde su área de conocimiento/objetivos que persigue respectivamente.
Asimismo por tratarse de una Comisión Asesora de PRESERVACIÓN PATRIMONIAL (y exclusivamente de patrimonio arquitectónico y urbano), entendemos que ese asesoramiento debe versar principal y esencialmente sobre la propuesta en sus implicancias arquitectónico-patrimoniales, y luego, cuando corresponda, sobre otras cuestiones (particulares o generales), por caso: sobre lo actuado en el expediente (caso en el que se inscribe la recomendación efectuada en el primer acta de reunión, respecto a la necesidad de que se formule un Informe final por parte del Área de Preservación Patrimonial del Municipio) o sobre cuestiones legales, de generación de empleo, etc.
1.2. Sobre falsos supuestos
Hemos escuchado en la presentación de la propuesta realizada por el Arq. Daniel Demo, profesional dependiente de la Dirección de Ordenamiento Territorial, ponderar el hecho de que los propietarios del bien no hayan solicitado la desafectación del mismo, y en lugar de ellos planteen la propuesta en cuestión.
Al respecto hay que aclarar que el bien patrimonial, por ser anterior a la creación del Código de Ordenamiento Territorial, tiene una superficie y altura total construida superior a lo que las normas de tejido urbano hoy permiten en el Distrito de pertenencia; con lo cual la desafectación y demolición del bien no es algo que convenga a los propietarios ya que, por una parte, se verían privados:
* De acceder a una reducción en la TSU,
* Del fundamento con el que presentan la solicitud en cuestión,
* De la eximición en la Tasa por Servicios Téc. de la Construcción si la solicitud fuera aprobada,
y por otra parte, lo que podrían construir posteriormente tendría menor superficie total que la que actualmente posee el bien, ya que tendrían que ajustarse a la del Distrito.
Asimismo en la presentación de la propuesta se intentó justificar la altura que alcanzaría la nueva construcción, argumentando una “asimilación” a lo que sucede en la misma manzana, sobre calle Santa Fe, donde se da un escalonamiento entre la edificación existente en la esquina con el borde costero (Distrito Urbanístico R3) y la existente en la esquina opuesta, hacia el interior de la Loma (Distrito R7), algo que a la luz de los gráficos que siguen claramente no ocurriría con la propuesta en calle Santiago del Estero:
- Gráficos elaborados por MDP a+u-
Igual tergiversación se observa en el Informe que la Secretaría de Planeamiento Urbano presenta al Sr. Intendente al elevar el Proyecto de Ordenanza (Foja 174, Exp. 1804-D-14, párrafo 5to); allí se expresa:
“… el volumen edilicio proyectado terminaría de conformar un frente homogéneo que presenta edificios frentistas al boulevard Marítimo con alturas de entre cuatro y seis pisos, lo cual se extiende en el frente de calle Santa Fe en forma descendiente hacia la calle 3 de Febrero con un edificio de seis pisos, otro de cuatro y seguidamente de dos plantas, en tanto que la situación planteada sobre la calle Santiago del Estero generaría en mejor forma, al no materializar medianeras expuestas y conformar un espacio fuelle en la degradación de la altura propuesta… todo ello en una transición equilibrada entre los dos distritos involucrados en la misma…”
Un tercer falso supuesto, si bien no esgrimido aun en este caso pero sí suele plantearse cada vez que se trata un caso similar, está en relación al estado de conservación del inmueble y que suele tomarse como fundamentos para favorecer la excepción al platearla como la única forma de lograr su “puesta en valor”.
[1]
Al respecto debemos aclarar que, no sólo de acuerdo a la planilla elaborada por el Área de Patrimonio del Municipio el inmueble se halla en condiciones generales “regulares”, sino que a partir de la propia visita al mismo efectuada por nuestra Asociación -acompañando la Comisión de Obras que en una de sus sesiones se trasladó al sitio-, podemos afirmar que su estado de deterioro no es alarmante y que, a priori, las acciones de restauración y mantenimiento no excederían en demasía las erogaciones necesarias para el sostenimiento de cualquier otra vivienda particular de similar escala.
2. CONSIDERACIONES SOBRE EL PROYECTO
2.1. Incidencia sobre el Área Patrimonial
En la desembocadura del arroyo de Las Chacras que corre al pie de la Loma Santa Cecilia se formó el Puerto de la Laguna de los Padres; luego, con la construcción de la Capilla Santa Cecilia (c. 1873) en su parte más alta y el trazado de las calles que, tomándola como punto de partida, realizara el agrimensor C. de Chapeaurouge por encargue de Patricio Peralta Ramos, nació MAR DEL PLATA. Esto convierte a la loma en un área urbana de notable valor histórico-simbólico, al que se le suma el valor histórico-arquitectónico de las residencias que la fueron poblando,
[2] y que conforman un tejido particular, con cualidades ambientales, que dan adecuado marco a esa Capilla fundacional, hoy declarada MONUMENTO HISTÓRICO NACIONAL.
Estos motivos, sintéticamente expresados, fundamentan el reclamo que desde hace muchos años y sectores se realiza para que toda la Loma sea tratada como lo que es: Un Área de Valor Patrimonial. A pesar de no haberse avanzado en tal sentido, la existencia de indicadores urbanísticos adecuados, han hecho que se conserve sin distorsiones un altísimo porcentaje de su extensión.[3]
Este recaudo tomado en el Código de Ordenamiento Territorial (COT), se corresponde con la primera de las acciones que, en todo el mundo, se tienen en cuenta a la hora de buscar conservar los valores de un área urbana, porque con ello se limita:
* La especulación inmobiliaria que atente contra la preservación de los bienes patrimoniales.
* El surgimiento de tipologías arquitectónicas que rompan el tejido urbano de acompañamiento.
(De haber casos indeseados, se busca su amortiguación, y no su propagación).
* El desarrollo de edificaciones en altura que generen medianeras expuestas, servidumbres visuales, conos de sombras y corrientes de viento que degraden a los bienes patrimoniales circundantes.
La necesidad de resguardar el Área fue entendida incluso en la normativa que modifica los indicadores urbanísticos establecidos en el COT, como ser el Régimen de Incentivos a la Construcción (Ord. 20437/11 y subsiguientes), al establecer en su artículo 8º:
“No será de aplicación la presente a los inmuebles incluidos en el Anexo I de la Ordenanza nº 10.075 y sus modificatorias -Código de Preservación Patrimonial-, cuando fueran desafectados de la misma o demolidos. Asimismo quedan excluidos de los beneficios del presente régimen:
- la cuadra que contenga un inmueble declarado de interés patrimonial por la ordenanza nº 10.075 y sus modificatorias.
- los Distritos Urbanos Residenciales 3 y 7 (R3 y R7) localizados en la Loma de Santa Cecilia.”
A partir de estas consideraciones y del gráfico de alturas mostrado precedentemente, se observa que el proyecto en cuestión (claramente emplazado en un distrito designado y materializado como R7) introduce una tipología (y una materialidad) que no respeta el tejido dominante, y lejos de producir una gradación en las alturas existentes entre un extremo y otro de la cuadra, produce una irrupción que segrega al bien patrimonial -chalet Plus Ultra- del resto de los bienes que integran el Área.
Más aún, entendemos que una excepción (superación de los indicadores) en este contexto, es en sí misma algo que resulta sumamente negativo, ya que propiciaría un efecto dominó al alentar a otros propietarios de bienes patrimoniales a solicitar excepciones, y así favorecer un proceso de degradación del tejido urbano del Área. Estas solicitudes la mayoría de las veces vienen precedidas de un abandono en el mantenimiento del bien, con lo cual también se estaría propiciando un deterioro de los mismos.
Si bien hay en el área algunos -pocos- inmuebles declarados de interés patrimonial que muestra distintos grados de deterioro,
[4] esto NO se produce en general como consecuencia de la imposibilidad de sostenimiento por el valor del suelo, importe de impuestos y tasas, costo del mantenimiento edilicio, cambio en los modos de habitar, etc. etc., sino de un proceso especulativo favorecido por la falta de reglas claras en materia urbanística.
[5]
Da prueba de lo adecuado que resulta el respeto de los indicadores existentes (R7) la gran cantidad de inmuebles que permanecen en adecuado uso y mantenimiento, algunos de alto valor patrimonial y que no están declarados de Interés por el Municipio,
[6] y otros que han sido declarados recientemente a instancia de sus propietarios.
[7]
2.2. Incidencia sobre el Inmueble de Valor Patrimonial
En la anexión de una nueva construcción a un bien patrimonial, la relación de escalas y la dialéctica tanto en la morfología como en la materialidad es de sustancial importancia. En esa relación la obra nueva -aun siendo portadora valores propios- nunca debe producir anulación de los valores de la obra existente. Es más, la obra nueva cobrará mayor valor en términos arquitectónicos, cuanto más respete, se integre y ayude a resaltar los atributos del bien patrimonial.
Esto de ninguna manera quiere decir mimetizarse con lo existente ni dejar de responder a las tecnologías actuales, sino leer las alturas, llenos y vacíos, retiros y retranqueos, texturas, colores a fin de plantear la dialéctica mencionada. (Son estas variables que en toda Área de Valor Patrimonial se tienen en cuenta).
La obra nueva planteada en el proyecto que analizamos, en nada respeta lo existente ya que no dialoga en forma alguna, y la relación de escala anula la preeminencia del bien patrimonial, dejándolo como se dijo anteriormente segregado del resto de inmuebles de similares características arquitectónicas al que debe integrarse en un tejido urbano homogéneo y armónico. Como se observa en el render presentado en la propuesta, el bien patrimonial queda “emparedado” entre la obra nueva y la construcción existente lindera perteneciente al distrito R3 (borde costero). Cabe aclarar que los exiguos retranqueos efectuados en la morfología de la obra nueva en nada aminoran las condiciones a las que queda sumido el bien patrimonial.
[8]
- Redender del proyecto contenido en el expediente -
(Los ajustes efectuados a lápiz sobre la medianera existente nos pertenecen)
Se argumenta que la alineación de la obra nueva respecto a la existente responde a la intención de no dejar expuesta la medianera que genera el propio bien patrimonial. Cabe mencionar que esta es una solución aceptable -entre otras posibles- si la obra a anexar respondiera en altura y materialidad a la existente (como hubiese ocurrido quizá con una obra contemporánea al chalet); pero al no hacerlo, termina acentuando la sumisión del bien patrimonial a la volumetría propuesta.
3. RECOMENDACIONES
En virtud de lo considerado, sobre todo en relación al Punto 2.1. recomendamos:
* Denegar la solicitud de excepción a fin de mantener el nivel mínimo de protección de un Área de indudable Valor Patrimonial, a través del respeto de los indicadores urbanísticos existentes (R7), y que resultan acordes al tejido a preservar.
* Avanzar en el tratamiento integral del Área bajo las consideraciones y experiencias internacionales que al respecto existen; entendiendo que éste, por citar dos observaciones efectuadas en análisis de casos distantes en tiempo y espacio:
“…exige dos tipos de intervención pública. Por un lado, instrumentos de control que garanticen la rehabilitación del patrimonio inmobiliario existente en las debidas condiciones de respeto a los valores arquitectónicos, históricos y ambientales que se quieran preservar, así como controles de la edificabilidad que impidan operaciones encubiertas de renovación. Por otro lado, instrumentos de promoción y puesta en valor de la zona de que se trate”,[9] y que
“las normas de protección edilicia sobre un área de la ciudad no necesariamente detienen su desarrollo o dan como resultado su tugurización. Estos son efectos que pueden producirse si al instrumento legal no se lo acompaña con una política de gestión e incentivos…”.[10]
* En función de lo anterior, establecer los estímulos que alienten al mantenimiento con uso y al mantenimiento edilicio de los bienes, y entre los cuales podría considerarse:
. Reducción al 100% de las TSU
. Habilitación de nuevos usos compatibles con el carácter del Área
. Eximiciones de las tasas que correspondieran a la habilitación de esos nuevos usos.
. Apoyo crediticio
. Inversión pública en mobiliario urbano, arbolado, solados, luminarias que cualifiquen el Área.
[11]
* Gestionar el emplazamiento en el sitio, en terrenos vacantes o inmuebles que por no integrarse armónicamente al tejido y su falta de valores puedan ser reciclados, de proyectos que potencien los valores del Área.
[12]
Mar del Plata, 11 de noviembre de 2014.-
ÁREAS URBANA DE VALOR PATRIMONIAL - POTENCIALIDADES Y DINÁMICA ECONÓMICA,
Ministerio de Cultura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, 2006.
Al respecto, aprovechamos para plantear una reflexión en relación a la
reciente inauguración de un templo islámico en medio de un distrito de alta
densidad (calle Bolívar entre Córdoba y Santiago del Estero). La obra, por un
lado, priva a la cuadra del completamiento de alturas y por otro, de haberse
emplazado en la Loma Santa Cecilia, hubiese enriquecido el valor simbólico de
la misma. Una política urbana atenta a estas problemáticas, podría haber planteado
una gestión para que ello sucediera.
------- PS 1-------
Luego de presentados los informes que, en su mayoría, resultaron sumamente críticos por el impacto de la anexión, los Concejales y el Sec. de Planeamiento solicitaron al Sindicato la revisión de Proyecto. Cuando se incorporó el PROYECTO NUEVO al Expediente MDP a+u solicitó por Nota:
Nota 188-A-2015
Mar del Plata, 04 de mayo de 2015
Sr. Presidente del HCD
del Partido de Gral. Pueyrredon
Abg. Ariel Ciano
S / D
Referencia: Expediente 1804-D-2014
S/ Chalet Plus Ultra, Solicitud de indicadores urbanísticos especiales
Tenemos el agrado de dirigirnos a usted y por su intermedio a todos los Sres. Concejales, en virtud encontrase incluido en el Orden del Día de la Comisión de Obras, previsto para el martes 5 de mayo del presente, el tratamiento del Expediente de referencia.
Dado que el Expediente en cuestión habría incorporado un cambio en el proyecto original con el cual se dio inicio al pedido de excepción, y sobre el cual oportunamente se expidió la Comisión Honoraria Asesora de Preservación Patrimonial, que nuestra Asociación tuvo el honor de integrar (Informe presentado el 18 de noviembre de 2014), es que solicitamos tengan a bien antes de pronunciarse sobre el mismo:
* Respetar los informes oportunamente presentados, y en caso de haberse introducido modificaciones al proyecto original se de participación a la Comisión Honoraria Asesora para una nueva evaluación.
* Se requiera del Área de Preservación del Municipio una evaluación específica sobre el impacto del proyecto en el entorno inmediato, considerando la significación histórica del Área Loma de Santa Cecilia.
Sin otro particular, saludamos a Usted muy atentamente.
------- PS 2-------
Avanzado el tratamiento del Expediente en la Comisión de Obras, y vista la falta de Intención de convocar nuevamente a la Comisión Honoraria, MDP a+u anticipa consideraciones sobre el NUEVO PROYECTO:
Nota 122-A-2015
Mar del Plata, 19 de mayo de 2015
Sr. Presidente del HCD
del Partido de Gral. Pueyrredon
Abg. Ariel Ciano
S / D
Referencia: Expediente 1804-D-2014
S/ Chalet Plus Ultra, Solicitud de indicadores urbanísticos especiales
Tenemos el agrado de dirigirnos a Usted, y por su intermedio a todos los Sres. Concejales, con motivo de haberse incorporado al Expediente de Referencia una modificación al proyecto que sustenta el pedido de Excepción contenido en el mismo.
Sin perjuicio de lo solicitado en nuestra nota 108-A-2015, agregada al Expediente, y en función del tratamiento del tema en las Comisiones del HCD, creemos oportuno anticipar algunas observaciones respecto al nuevo proyecto. A saber:
- El Proyecto, con sus 2 niveles de subsuelo, 6 niveles superiores y nivel de tanques y dependencias de servicio, mantiene la altura total del proyecto original, y con ello el impacto negativo sobre el tejido urbano característico del interior de la Loma Santa Cecilia, siendo éste uno de los aspectos más sensibles para el resguardo del Área con valores Patrimoniales más significativa de la ciudad, entorno de un Monumento Histórico Nacional como es la Capilla fundacional de la ciudad.
- El Uso solicitado extiende el impacto negativo de la propuesta sobre el Área y sobre el centro de la ciudad, en tanto requiere accesibilidad vehicular para aprovisionamiento, personal y huéspedes. Se adjuntan fotografías en las que se observa el impacto en el tránsito y en las condiciones ambientales y visuales provocadas por actividad hotelera cercana.
- La magnitud de la excepción solicitada, en cuanto a alturas, m2 y densidad habitacional (mantenida sin variación entre la propuesta original y la modificada)
atenta contra las propias recomendaciones de la Secretaría de Planeamiento Urbano y los anuncios de avance en el tratamiento de Áreas Patrimoniales, a la vez que alimentaría un “efecto dominó” al incitar a otros propietarios a solicitar excepciones similares, propiciando la caída en deterioro de muchos otros bienes, dentro y fuera del área, si vieran denegada la solicitud. Esto indica que el camino para lograr la preservación debe ser otro y no a través del otorgamiento de mayor capacidad constructiva.
De lo expuesto se desprende claramente que el nuevo proyecto (en su conjunto y no solamente en su faz estética) sigue sin superar las observaciones críticas efectuadas por los integrantes de la Comisión Honoraria Asesora de Preservación Patrimonial consultados en noviembre de 2014.
Sin otro particular, saludamos a Usted muy atentamente.
Expusimos en la reunión un cálculo del potencial edificable de la parcela, de acuerdo a las normas urbanísticas vigentes, si se aprobara la Desafectación del bien, y un cálculo aproximado del remanente edificable que no se puede materializar si se mantiene la Afectación (y que es lo que genera el conflicto a la hora de querer vender el inmueble).
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