CONSIDERACIONES
-Elaboradas en el marco de la convocatoria a participar
de la Comisión Honoraria Asesora de Preservación
Patrimonial-
SOBRE LA
SOLICITUD CONTENIDA EN EL EXP. 2183-D-14
-Solicitud de desafectación del Listado de Bienes
Patrimoniales del chalet “Tanoira”, propiedad del Colegio de Magistrados
y Funcionarios del Departamento Judicial de Mar del Plata-
1. CONSIDERACIONES
PRELIMINARES
1.1. Sobre
integración y rol de la Comisión Asesora
MDP a+u ha aceptado la invitación a participar de la
Comisión Asesora, conformada de acuerdo al Decreto 2668/11, en el marco de la
predisposición al diálogo que permanentemente sostenemos, no obstante discrepar
-como ya hemos manifestado en otras ocasiones- en cuanto al criterio de su
conformación, la arbitrariedad con la que es convocada por parte de la Unidad
de Gestión de Preservación Patrimonial, como así también la propia integración
de esta Unidad de Gestión.
Sumamos así nuestro aporte a la Comisión sin perder de
vista el rol de ASESORAR que la misma debe cumplir, es decir, sin reducir la
intervención a una simple manifestación da apoyo o rechazo a una determinada
propuesta o solicitud, y fundando el asesoramiento en un saber disciplinar. Asimismo
por tratarse de una Comisión Asesora de PRESERVACIÓN PATRIMONIAL -y
exclusivamente de patrimonio arquitectónico y urbano-, entendemos que ese
asesoramiento debe versar principal y esencialmente sobre los aspectos que
hacen al reconocimiento y conservación de un inmueble, conjunto de inmuebles o
sector urbano como bien cultural y luego, cuando corresponda, sobre otras
cuestiones tales como lo actuado en el expediente, generación de empleo, etc.
1.2. Sobre
el Código de Preservación Patrimonial y la modificación de 2010.
Mar del Plata posee un patrimonio arquitectónico y urbano
tan variado como quizá en pocas otras ciudades del país pueda encontrarse:
Desde la más simple producción arquitectónica pero cargada de un valor
histórico y simbólico sin igual para la ciudad como la Capilla Santa Cecilia,
hasta la más excelsa obra artística como la que contiene el Instituto Unzué en
su oratorio; desde la más modesta pero auténticamente nuestra construcción
residencial como el chalet estilo “mar del plata”, hasta un paradigma de la
arquitectura moderna internacionalmente reconocido, como la Casa sobre el
Arroyo.
A pesar de esa variedad, el Código de Preservación
Patrimonial (Ord. 10.075) los agrupa en tan sólo tres (3) categorías, “A”, “B”
y “C”.
Particularmente en la Categoría “C”, designada como de “valor contextual”,
engloba tanto a inmuebles de relevancia superlativa en términos de identidad
como los chalets estilo “mar del plata”, como a otros tipos de chalets, o incluso
obras singulares que han quedado en esta categoría por no considerarlas
con atributos suficientes como para alcanzar la Categoría “B”. Si a esto le
sumamos las diferentes situaciones urbanas en que fueron quedando producto de
sus declaratorias aisladas y la alteración progresiva de su contexto por falta
de consideración en el Código de Ordenamiento Territorial, vemos que la
situación a la que han ido arribando muchos de esos bienes es compleja. [El
caso que nos ocupa, como veremos más adelante es un ejemplo de los deficientes
niveles de categorización y sub-categorización que presenta el Código].
En relación al problema del contexto de los bienes
categoría “C”, la modificación del Código de Preservación efectuada por la Ord.
19.660 planteó una “solución” mediante la sub-categorización de los mismos, agrupándolos
según se encuentren en Contextos Heterogéneos y Contextos Homogéneos, y planteando
en cada uno de ellos tres (3) sub-categorías, e introduciendo en la última de
cada grupo la posibilidad de “sustitución” del bien.
Nos interesa en este punto marcar lo que entendemos como
tres grandes perjuicios a la preservación patrimonial que se produjo con dicha
modificación.
1º Habilitar la posibilidad de demoler un bien por las
condiciones de su contexto,
cuando no se han establecido las medidas para que cese el deterioro de esos
contextos. Por el contario, las disposiciones de los últimos años han tendido a
incrementar la alteración de los mismos (incentivos a la construcción,
superación de plano límite, piso adicional para “amenities”, excepciones).
2º Incluir en las variables de sub-categorización
aspectos como “la voluntad de los propietarios en mantenerlos” o “Adecuado
estado de conservación material”,
cuando sabemos que la creciente capacidad constructiva de las parcelas -producto
de lo señalado en el punto anterior, y que se establece sin considerar su
efecto sobre el patrimonio- es inversamente proporcional a la voluntad de
mantener, y que el deficiente estado de conservación muchas veces es producto
de lo mismo.
3º Introducir la figura de “sustitución”, habilitando a
que se justifique una desafectación en función de la obra que se construirá en
su lugar, olvidando que el valor
testimonial de un bien patrimonial es insustituible, y descartando así las posibilidades de que un bien
degradado sea restaurado y su contexto armonizado mediante las adecuadas normas
urbanísticas. Esto ha generado ya situaciones sumamente paradójicas.
Valga aclarar, como cierre de este ítem, que las
distintas categorías implican o deberían implicar distintos aspectos
valorativos y en consecuencia distintos grados de intervención posible a fin de
que no se alteren los atributos reconocidos, y NO una menor o mayor posibilidad
de ser desafectados.
1.3.
Sobre los motivos de la solicitud de desafectación, y algunas consideraciones
efectuadas por los solicitantes mediante Notas agregadas al Expediente.
Nos interesa en este punto resaltar la causa por la cual
los propietarios del chalet en cuestión solicitan la desafectación. Si bien
comienzan la fundamentación mencionando necesidades funcionales que el bien no
satisface, pronto se arriba a la causa real de la solicitud, y es la de obtener
un mejor precio de venta de la propiedad. Según se advierte en las tasaciones
contenidas en el expediente se produce un desfasaje entre el valor del inmueble
con los metros cuadrados construidos que posee, y el valor del mismo si allí
pudiera hacerse un negocio inmobiliario que haga uso de la capacidad
constructiva que permiten las normas urbanísticas.
En relación a esto observamos:
a) La capacidad constructiva de una parcela, no es un ‘derecho
adquirido’ por su propietario (es decir, algo propio del derecho dominial),
sino que surge de una regulación que en función del interés público (bien común
de la sociedad entera) impone y puede modificar el Municipio mediante una norma
urbanística.
b) En este caso en particular los propietarios del
inmueble solicitan la desafectación del mismo no porque la misma impida hacer
uso y goce de la propiedad, o no puedan disponer de ella, o se impida hacer uso
de la capacidad constructiva (ya que no ha sido lo solicitado), sino al solo
efecto de obtener en su venta un mejor precio de mercado.
c) Es el beneficio que se obtendría de hacer uso de la
diferencia que se produce entre lo construido y lo que podría construirse si no
mediara la restricción “implícita” impuesta por declaratoria, es decir la capacidad constructiva remanente, lo que
incide sobre las valuaciones contenidas en el expediente y que, llegado el caso
de presentarse la solicitud de construcción, sería lo “susceptible” de ser compensado
en caso de su denegatoria.
d) Dado que los propietarios han manifestado no tener
voluntad de demoler ni construir en el sitio, sino sólo de vender -algo que la
declaratoria no impide-, no se entiende en consecuencia la negativa a recibir
una compensación, vía transferencia de indicadores a otras parcelas.
e) Al no existir ninguna solicitud de construcción
aprobada y que haga uso de la capacidad constructiva que la norma urbanística
actual determina, el Municipio puede variar esta norma sin que ello genere obligación
de indemnizar.
En cuanto a las consideraciones realizadas por los
solicitantes, nos interesa señalar algunas partes de la nota presentada con
fecha 27 de febrero y consta a Fs.128 a 135 del Exp. en cuestión,
f) Se menciona en la misma: “Pareciera que defender nuestro derecho de propiedad resulta una
traba… una molestia para satisfacer los intereses de una reducida comunidad
activa, estrechamente ligada a la temática de la preservación…pero que de
manera alguna consideramos que éstos sean alcanzados a costa de nuestro patrimonio”
Creemos que es desacertado intentar soslayar la
importancia de la preservación del patrimonio cultural, derecho también
consagrado por la Constitución Nacional en su Art. 41, reduciéndola al “interés
de una reducida comunidad activa”, cuando en todo caso lo que hace esa
comunidad es bregar por que se garantice un derecho, en beneficio de toda la
comunidad,
y al hacerlo no pretende que se vulneren otros derechos, como lo ha hecho saber
en nota que constan también en el expediente.
g) Luego manifiestan: “somos los actuales propietarios
del inmueble y no prestamos conformidad al régimen normativo que se nos
pretende imponer”.
Creemos conveniente recordar que con fecha 16 de abril de
1998, los actuales propietarios inician el Expediente 07111-5-1998 por el cual
solicitan la exención de la Tasa de Alumbrado, Limpieza y Conservación de la Vía
Pública, que la declaratoria de Interés Patrimonial habilita. Entendemos en esa
solicitud una aceptación implícita de la declaratoria.
h) En otra parte del escrito se pretende exponer como
“absolutamente razonable” la desafectación en virtud de un listado de
desafectaciones aprobadas por el Municipio. Al respecto entendemos al menos cuestionables
varias de ellas, en tanto se han hecho en contra del interés colectivo, y por
otra parte la absoluta razonabilidad se hace también discutible cuando se puede
contraponer al listado un listado de “desafectaciones rechazadas” por el
Honorable Concejo Deliberante, por caso: Chalet Etcheto (Colón y Catamarca), Ex
Farmacia Garagnani (H. Yrigoyen 1910, esq. Belgrano), Ex Chalet del Asoc.
Cristiana Femenina (San Luis 1218 esq. 11 de Septiembre), Chalet Segura
(Falucho y Santa Fe).
2. CONSIDERACIONES
SOBRE EL INMUEBLE Y SU ENTORNO
2.1. Sobre
los valores patrimoniales de la obra arquitectónica
En este punto nos limitaremos a remarcar algunos datos de
la evaluación elaborada por el Área de Patrimonio del Municipio, a corregir
otros, y a aportar nuevos a fin de exponer los atributos que fundamentan el
reconocimiento patrimonial del inmueble. Pretendemos avanzar en el análisis
valorativo del mismo, sin darlo por acabado, ya que es una tarea que requeriría
mayor tiempo para ser abordado del que se dispone para presentar este informe.
Proyectista y Constructor:
El chalet fue construido en el año 1928 para el Dr. Juan
Tanoia, y según consta en placa original existente en la fachada del inmueble
sobre calle Olavarría, fue proyectado por los Ingenieros “Adolfo T. Moret” y “Carlos
Méndez Calzada”, y (s/ Expediente I-C-201-10) construido por Antonio Travaglia.
Adolfo Teófilo Moret, ingeniero civil. Entre su
producción podemos contar el Cine Teatro Gran Rex (1937), obra en la que
participó con el destacado arquitecto Alberto Prebisch, y que en su momento fue
la mayor sala cinematográfica de América y máximo exponente de la arquitectura
moderna porteña; el Edificio de Oficinas-Cine Hall de Diagonal Norte al 1000
(catalogado por la Dir. Gral. de Patrimonio), el Ex Cine de calle Lavalle 777, y
el edificio de Av. Libertad 1693 esq. Libertador (1935, nuevamente con Carlos
Méndez Calzada, y en uno de cuyo departamentos vivió sus primeros años de
arribado al país el poeta español Rafael Alberti)[4],
todos en la ciudad de Buenos Aires, y en estilo racionalista.
Antonio Travaglia, constructor. Fue uno de los fundadores
del Centro de Constructores y Anexos de Mar del Plata (1935), y actuó en varias
obras relevantes como el Chalet de José Alemani (“Las Claritas”, 1927) de
Olavarría 2464, también declarado de Interés Patrimonial.
Tipología / Estilo:
La casa tipo chalet “constituye uno de los pocos
ejemplos existentes de arquitectura Neocolonial de sesgo andaluz en Mar del
Plata… Dan cuenta de ello las características morfológicas y materiales de la
casa. Reelaborando el repertorio estético-compositivo de la arquitectura del
periodo colonial en nuestro país, se destacan el uso de los muros
texturados blanqueados, las cubiertas con tejas españolas, las molduras y
guardapolvos enmarcando vanos, las rejas de hierro, la combinación del color
blanco con el ocre, las mayólicas esmaltadas, la aparición de hornacinas y
columnas salomónicas, entre otros recursos”. (Fs. 20 del Exp. 6778-2-2011)
El estilo lejos de ser un simple “revival” historicistas,
es la expresión de la búsqueda de una “arquitectura nacional” emprendida a
principios de s. XX y que varios profesionales entendieron que debía mirar al
pasado colonial, entre ellos el Arq. Martín Noel, el Ing. y Arq. Ángel Guido o los
Ings. Muñoz González y Aranda y Repeto. Su simplicidad y articulación volumétrica
se corresponde con las licencias y modalidades alternativas que la composición
“neo-colonial” permitía, y que en algunos casos “a la manera del
pintoresquismo, el énfasis en los agrupamientos irregulares…daba a muchas de
estas arquitecturas las conformaciones cubistas y asimétricas que estaban
explorando paralelamente los modernistas”.
Cabe resaltar que la refuncionalización efectuada para
servir de sede del Colegio de Magistrado no ha desvirtuado el carácter de la
obra.
Estado de Conservación:
Se menciona en Fs. 20 del citado expediente que “…la
construcción mantiene desde el exterior su fisonomía original por lo cual fue
merituada en el año 1995 como inmueble con valores patrimoniales. De la
inspección ocular surge que la casa presenta un estado general de
conservación bueno, pese a algunos deterioros en revoques, pinturas,
cielorrasos, etc. que parecen no comprometer la integridad.”
Al respecto podemos agregar que en nuestra visita a la
casa, en ocasión de una reunión con directivos de la entidad propietaria del
bien, mantenida el 19 de diciembre de 2014, pudimos verificar el mantenimiento
de esas buenas condiciones materiales en su interior, y que se corresponden con
las mostradas en las fotografía contenidas en el referido expediente. Por su
parte, las condiciones de falta de mantenimiento que se observan en el
exterior, son meramente superficiales por cuanto involucran principalmente a la
pintura, y es producto quizá de desatención temporal producto de la solicitud
que analizamos. Es de destacar que los mismos propietarios reconocieron
recientemente en comunicado de prensa que “el inmueble se encuentra en muy
buenas condiciones de preservación patrimonial”.
Importancia de los propietarios actuales:
Los casi dieciocho (18) años de permanencia de la entidad
colegial en el inmueble han hecho que se conozca al bien más como “sede del
Colegio de Magistrados” que como “chalet Tanoia”. Esta extendida permanencia
de la entidad se transforma en un valor más del inmueble, en tanto historia de
la ciudad y sus instituciones. Así, la etapa en que se ponderaba positivamente
la contribución de la Institución a la
preservación del inmueble, como la actual en la que lamentablemente se torna
negativa en función de la solicitud en cuestión, son parte de una misma
historia y que capitaliza el inmueble como atributo.
“La arquitectura constituye un documento histórico
excepcional. Es un testimonio cultural que
nos permite extraerle una gran cantidad de información, no solamente
sobre la arquitectura en sí misma sino también sobre la sociedad que lo creó y
lo usó”[6]
A la luz de lo expuesto entendemos deficiente el análisis
valorativo efectuado en la planilla de sub-categorización (no obstante
discrepar con su implementación, como se señaló más arriba) por cuanto no se
asignó puntos, como entendemos correspondería, en las siguientes variables:
- Adecuada refuncionalización
- Autenticidad arquitectónico-tipológica
- Adecuado estado de conservación material
- Importancia del proyectista o constructor
- Importancia de la figura de los propietarios actuales
- Referente urbano
2.2. Sobre
la situación urbanística y patrimonial de su entorno
El chalet Tanoia se encuentra emplazado en un Distrito
Urbanístico Central 1 (C1a), “Zona destinada a la localización de usos urbanos
centrales de índole administrativa, comercial, financiera, institucional y
afines, compatibles con uso residencial de densidad alta”. Producto de esta
zonificación, la manzana en la que se encuentra se ha ido consolidando con
edificación en altura, a excepción de un par de parcelas contiguas sobre calle
Brown. No obstante esta situación, entendemos necesario ver qué sucede un
contexto más amplio.
Si analizamos la localización de bienes patrimoniales
vemos que el chalet Tanoira se integra a un sector con alta concentración de éstos.
Los inmuebles que allí encontramos son de muy variada antigüedad, tipología y
estilo, e incluso algunos, a muy escasas cuadras del chalet Tanoira, trascienden
el interés patrimonial meramente local, como ocurre con Villa Ortiz Basualdo y
Villa Normandy (declarados Patrimonio Provincial) y la Torre Tanque de Agua
(declarada a nivel Nacional).
Esto hace que, luego de la Loma Santa Cecilia -sobre la cual nos referimos en el informe
presentado para el Exp. 1804-D-14 (chalet Plus Ultra)-, este sector en torno a la
Loma Stella Maris sea también de relevante importancia para promover su
tratamiento como Área Patrimonial.
A diferencia de la Loma Santa Cecilia, aquí la
construcción en altura se vio más desarrollada, y los Distritos Urbanísticos de
media y alta densidad han ido avanzando sobre los tejidos de baja densidad.
Esto sin embargo no es impedimento para reconocer su valor y actuar en
consecuencia. Como señalamos en una Ficha de Proyecto que Presentamos en agosto
de 2013 al Plan Estratégico, denominada “Protección y Recuperación
Urbanística de Áreas con Concentración de Bienes Arquitectónico-Patrimoniales”,
y que reiteramos en Jornadas de Reflexión sobre un nuevo COT:
La
ciudad posee áreas que, por ser las de más temprana ocupación territorial,
concentran gran número de inmuebles declarados de Interés Patrimonial (Ord.
10.075). Si bien su lenta y en cierta forma heterogénea consolidación urbana,
sumado a la posterior incorporación de tipologías arquitectónicas de fuerte
contrate con lo pre-existente, ha hecho que se aparten de las convencionales
“Áreas Histórico-Patrimoniales”, es posible reconocer en ellas una unidad, una
relación entre los bienes que allí se emplazan.
La
falta de protección integral y contextual de estos bienes provoca conflictos
que llevan no sólo a su pérdida gradual o la alteración drástica de su entorno,
sino que conduce a la degradación paisajística y ambiental de toda el área.
Ante esa situación en la ficha se plantea: “…delimitar,
caracterizar y regular urbanísticamente áreas de la ciudad con concentración de
bienes patrimoniales, para favorecer la preservación de los mismos, potenciar
su relación, mejorar la calidad paisajístico-ambiental de las áreas y
posibilitar su aprovechamiento turístico y educativo”.
Entre las acciones a considerar se mencionan:
*
Normas de tejido urbano necesarias para desalentar la sustitución de tipologías
arquitectónicas que acompañan adecuadamente a los bienes patrimoniales y
propendan a la reparación del tejido dañado.
*
Estrategias para amortiguar el impacto de arquitectura disonante existente
(criterios de graduación de alturas, de tratamiento de medianeras expuestas,
etc.).
*
Promoción de usos compatibles en y en torno a los bienes patrimoniales.
*
Tratamiento de veredas y posible peatonalización de algunas calles.
*
Regulación de estacionamiento en la vía pública, cocheras públicas y privadas
*
Acciones de forestación y reforestación.
*
Eliminación de polución visual causada por postes, columnas y letreros.
Con esto queremos señalar que, a pesar de la situación
del chalet Tanoira en la manzana en que se
encuentra, dentro de un Área mayor se revela importante su conservación, en
tanto aporta a sus valores, nutre el paisaje urbano e interrelación con otros
bienes en el reconocimiento de la misma.
A continuación presentamos una serie de imágenes que demuestran
la relación entre los bienes patrimoniales cercanos al chalet Tanoira. Cabe
aclarar que prescindimos de las imágenes aéreas o satelitales por entender que
estas no ofrecen una percepción real de la ciudad. Es siempre en forma
peatonal/vehicular y por sucesión de imágenes -que se fijan en nuestras mentes gracias
a estos objetos diferenciales- que las personas construimos un mapa mental/perceptual
de la ciudad, y en este caso de un Área Patrimonial de la misma. En esta
“fijación de imágenes” la ubicación en esquina del chalet Tanoira se reconoce
también importante.
3. CONSIDERACIONES
FINALES
En virtud de lo analizado entendemos conveniente:
* Denegar la solicitud de desafectación y realizar
los actos administrativos que permitan preservar el inmueble y compensar (si
correspondiese o cuando correspondiese) al privado en lo que resulte
estrictamente necesario,
* Dejar sin efecto la sub-categorización establecida
en la Ord. 19.660 (Modificación del Art. 5º de la Ord. 10.075 - Suspensión
del Anexo II) en virtud de los explicado en el punto 1.2 de este informe, o en
su defecto realizar una re-categorización del inmueble ya que en la
efectuada, y que consta en Fs. 6 del Expediente 6778-2-2011, entendemos no se
ha ponderado debidamente: valor de autor (tanto de proyectista como de
constructor), la adecuada refuncionalización, autenticidad tipológica, adecuado
estado de conservación material, importancia de la figura de los propietarios
actuales. Todo lo cual se fundamenta en el punto 2 de este informe.
* Modificar el distrito de pertenencia (COT) de la
parcela en cuestión (junto con las restantes de la cuadra sobre calle
Brown, entre Alsina y Olavarría, o incluso hasta calle Alvear) integrándola al
Distrito Urbanístico Residencial 7 (R7) del conjunto “de las 4 manzanas”, teniendo
en cuentas las consideraciones vertidas en el punto 1.3.a) y 2.2.
* No obstante producir el cambio de Distrito Urbanístico,
mantener el ofrecimiento de transferencia de la capacidad constructiva remanente a otras parcelas, o formular la generación
de un “certificado de transferencia” que puedan ofrecer en venta junto con el
inmueble.
* Avanzar en el tratamiento integral del Área bajo
las consideraciones y experiencias nacionales e internacionales que sobre la
temática existen, y que indefectiblemente parten de una adecuación de los
indicadores urbanísticos a lo materializado por los bienes que se quieren
proteger y un programa de beneficios que aliente la preservación.
* En función de lo anterior, establecer los estímulos
que alienten al mantenimiento con uso y al mantenimiento edilicio de los bienes,
y entre los cuales podría considerarse:
Reducción
al 100% de las TSU
Habilitación de nuevos
usos compatibles con el carácter del Área
Eximiciones de las tasas
que correspondieran a la habilitación de esos nuevos usos.
Apoyo crediticio, etc.
Mar del Plata, 3 de marzo de 2015.-
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